Тел: (+99871) 200-37-57 e-mail: info@sion.uz Недвижимость в Ташкенте "Sion Group" Лицензия : RL 001 RR 0018
  -   , ,  , ,  ,     200-37-57

Рынок недвижим. в цифрах

Народное мнение

Как Вы считаете, на сколько снизились цены на квартиры за 2015 год?

Оценка квартир

Введите площадь (м2):
Выберите район:


Подробнее об оценке
Недвижимость в новейшей истории Узбекистана и Ташкента. Часть IV.

 

 20 июня 1990 года – 2-я сессия Верховного Совета Узбекистана 12-го созыва принимает Декларацию независимости Республики Узбекистан. Начинается новое время, причем и в буквальном смысле: 31 марта 1991 года в Узбекистане декретное время было переведено на время по часовому поясу.

 31 августа 1991 года – внеочередная 6-я  сессия Верховного Совета 12-го созыва принимает  постановление    провозглашении государственной   независимости Республики Узбекистан" и Закон Республики   Узбекистан   "Об   основах   государственной независимости Республики Узбекистан".

Продолжение.

 

 

Часть IV.

 

Январь 2006 года  - август 2008 года  -  Ралли на рынке недвижимости и его причины

 


 

Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости     в городе Ташкенте за январь 2006 года – август 2008  года (долл./кв.м.)

Если в США бум недвижимости уже вошел в заключительную стадию, то с января 2006 года начинается настоящий спурт у нас: с декабря 2005 года по декабрь 2006 года средняя цена предложения жилой недвижимости в Ташкенте увеличилась в 3 раза (соответственно, со 142 долл./кв.м. до 421  долл./кв.м.) или среднемесячный прирост за этот период составил 9,6 %. Впервые в истории рынка недвижимости скидки при заключении сделок не превышали  2 % (значительная часть продаваемого жилья в этот период реализовывалась вообще без скидок).

 

Владельцы недвижимости с интересом и вожделением смотрели, как ежедневно растет цена на их недвижимое имущество. Это был период, когда делая звонки по объявлениям, покупатели зачастую ставились перед фактом, что хозяева квартир подняли цену.

Некоторые продавцы, давая объявления,  уже закладывали в предлагаемую цену ожидаемый рост цен;  некоторые – снимали недвижимость с торгов в ожидании более высоких цен; некоторые – возвращали задатки покупателям (пусть даже в двойном размере),  мотивируя галопирующим ростом цен или предлагали изменить условия сделки.

 

Конечно, подобный рост цен встречается крайне редко – это скорее исключение из правила, которое подтверждает правило. Фактически до января 2006 года на рынке недвижимости Узбекистана наблюдались застойные явления (только в январе 2006 года уровень цены кв.м. жилья превысило докризисный (август 1998 года) уровень.

Если в январе 1992 года средняя цена предложения на жилую недвижимость составляла в Ташкенте 77 долл./кв.м., то в январе 2006 года она достигла уровня 158 долл./кв.м. (или за 14 лет цена кв.м.  выросла всего в 2 раза). 

Для сравнения: после кризиса 1998 года с середины 2000 года начинается восстановление цен на недвижимость в Москве и в середине 2002 года был достигнут докризисный уровень цен. За январь 2001 года по январь 2006 года цена кв.м. в Москве увеличилась в 3,2 раза и составила 2 264 долл./кв.м. Сравните: 2 раза за 14 лет % и 3,2 раза за 5 лет - как писал А.С. Грибоедов:  «дистанция огромного размера». Образно говоря,  спираль пружины цен на жилье в Узбекистане иногда сжималась, иногда чуть разжималась,  но в 2006 году  она сорвалась, и начала бешено раскручиваться.

 

В последующие годы темпы роста цен на недвижимость замедлились, но бум на рынке недвижимости 2006 – середины 2008 года всё равно производит впечатление:

 

  Динамика средней цен предложения на жилье в Ташкенте (квартирный сектор)

за 2006 год – август 2008 года,  долл./ кв.м.

 

 

  Декабрь   2005 года

  Декабрь   2006 года

    Декабрь      2007 года

  Август    2008 года

Август 2008 г. к декабрю 2005 г.

СЦП, долл./кв.м.

142

421

680

794

х

СЦП, в %%

х

 3 раза

161,5

116,8

5,6 раза

 


 

График 4.

Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости   

в городе Ташкенте за январь 2006 года – август 2008  года (долл./кв.м.)

 

 

tash_part4_1.jpg

 

Каковы же причины резкого роста цен в этот период? Что послужило драйвером  для начала «ралли»?

 

В 2004 году произошло резкое увеличение темпов прироста ВВП Республики Узбекистан  - с 4,2 в 2003 году до 7,4 % (в 2005 и 2006 годах – соответственно 7,0 и 7,5 %). Важнейшим фактором ускорения темпов роста ВВП стал конъюнктурный подъем мировых цен на основные экспортные товары страны - золото, газ, медь, хлопок. Так, экспортная цена на узбекский газ выросла с 27 долл./тыс.куб.м. в 2004 году до 44 долл./тыс.куб.м. в 2005 году, а в 2006 году цена увеличилась  до  60 долл./тыс.куб.м. для России и до 55 долл./ тыс.куб.м.  для Казахстана, Киргизии и Таджикистана. Рост цен продолжается и в настоящее время (по данным easttime.ru сейчас Узбекистан экспортирует газ для Таджикистана по цене  249 долларов/тыс. куб.м.)

Для справки: Нефтегазовый сектор является одним из важнейших среди отраслей экономики Узбекистана, на его долю приходится около 20% от объёма промышленного производства в стране ежегодно [1].                                                

Сальдо внешнеторгового оборота Узбекистана в 2004 году увеличилось до 1,04  млрд. долл., что превысило уровень прошлого года в 1,4 раза, в 2005 и 2006 годах, соответственно, в 1,3 и 1,2 раза.  Это позволило значительно повысить объемы золотовалютных резервов страны. Так, по данным аналитика Essential Advisory Group    Ш. Турсунова: «В 2008 году рост золотовалютных резервов Республики Узбекистан составил примерно 3,4 млрд. долл. На протяжении последних нескольких лет золотовалютные резервы Республики Узбекистан увеличивались примерно на 3 млрд. долл. в год».

Значительно увеличивается доля Ташкента в проведении внешнеторговых операций. В 2006 году на долю Ташкента приходилось более 15 % ВВП, 12 % — промышленной продукции, 25 % — инвестиций и 44 % — внешнеторгового оборота страны.

 

Начинают резко увеличиваться объемы переводов валютных средств трудовых мигрантов (гастарбайтеров) из-за рубежа в связи с увеличением их численности и повышением размера их индивидуальных заработков (рост цен на нефть с 23 долл./барр. в 2002 году до 76 долл./барр. в 2006 году стимулировал рост экономики РФ (прирост ВВП РФ в 2006 году на 6,8 % по сравнению с 2005 годом).                                                                               

По сведениям ЦБ Республики Узбекистан в 2002 году было переведено валютных средств в Узбекистан из-за рубежа на сумму  225 млн. долларов, в то время как за 2005 год         эта сумма возросла до 790 млн. долл.   В период с 2006 по 2008 годы произошло резкое увеличение объема денежных переводов в нашу страну с 1,4 млрд. долл. США до 3,3 млрд. долл.[2]  Если в 2005 году совокупный объем денежных переводов составлял 6,1% валового внутреннего продукта Узбекистана, то в 2006 году - 8,2%, в 2007 году – 10,7%, в 2008 году – 14,0% [3].

Чтобы представить размеры трудовой миграции из нашей страны приведу несколько цифр. В России число трудовых мигрантов оценивалось в 2008 году в размере 14,5 млн. человек, в 2009 – 12 млн. человек. Из них около 25 % были граждане Узбекистана [4].

 

С середины 2005 года начинается потребительский бум. Спрос потребителей растет почти вдвое большими темпами, чем рост экономики в целом. Ускоряется рост денежных доходов населения страны. Посмотрим на динамику размеров минимальной заработной платы: если в 2003-2004 годах её размер увеличивался на 20% ежегодно, то в 2005 году прирост составил 44%, а в 2006 году – 32%.                                                                                                                                        

По данным Госкомстата Республики Узбекистан,  в 2006 году денежные доходы населения страны составили 12 954,9 млрд. сумов (10,28 млрд. долларов), что на 33,2 процента больше, чем в предшествующем 2005 году. При этом денежные расходы на покупку товаров и оплату различных услуг составили 9 538,9 млрд сумов (7,57 млрд. долларов),  а объем накопления - 3 416 млрд сумов (2,7 млрд. долларов). Или превышение доходов над расходами составило 26,3%.

Опрос общественного мнения также выявил такую тенденцию к накоплению денежных средств у населения — в 2006 году 32 процента граждан сказали, что имеют денежные накопления против 21,7 процента в 2005 году, при этом большая часть хранило деньги по традиции дома (62,4%) [5].                                                                                                 

Именно с 2005 года начинается положительная динамика объемов инвестиций в основной капитал за счет средств населения (в 2005 году – 102,5 % к прошлому году, в 2006 – соответственно 115,0 %).

Свою роль сыграло и сближение официального и неформального курсов доллара к суму. Так, в течение 2003 – 2006 годов разница между курсом доллара к суму, установленным ЦБ Узбекистана и неформальным, отсутствовала или была незначительной (первая цифра - курс ЦБ на конец года / вторая цифра – неформальный курс на конец года: 2003 год – 980,00 / 980,00;    2004 год – 1058,00 / 1060,00;   2005 год – 1174,02 / 1230,00;   2006 год – 1240,00 / 1250,00 сум/долл.) [6].

Есть еще немаловажный фактор стимулирования роста цен на недвижимость в 2006 году – это снижение банковских процентных ставок по депозитам населения. С 2003 года банки принимали от физических лиц средства в узбекских сумах на срочный депозит под 60% годовых, но постепенно снижали процент до 32% годовых (начало 2006 года). С апреля 2006 года процентная ставка резко уменьшилась до 21%. Учитывая,  что курс доллара к суму в течение 2005 года вырос на 11% (официальный) и на 16% (неформальный), то многих вкладчиков, привыкших к более выгодным условиям банковских вкладов, эти ставки не устроили, и они начали в массовом порядке снимать деньги со своих счетов и инвестировать их в другие секторы, в том числе и  в  сектор недвижимости (если вы видели фильм «Ленин в Октябре», то дубль сцены  взятия Зимнего дворца можно было наблюдать у дверей Пахта-Банка, причем эмоции людей, стремящихся забрать свои накопления, были явно не киношными – прим. авт.)

Замедление масштабов строительства и ввода в эксплуатацию новых жилых домов. Во второй половине 90-х годов правительство Республики Узбекистан осуществило приватизацию основного объема жилищного фонда и резко снизило размеры финансирования  централизованное государственное жилищного строительства (см. таблицу). В результате с 2001 по 2006 год жилищный фонд в г. Ташкенте увеличился всего на 4,5 %, а в целом по Узбекистану на 11 %, составив соответственно  39,1 и 386,9 млн. кв.м.

 

 

Ввод в действие жилых домов  

в Республике Узбекистан и городе Ташкенте за 2000    2006 годы, в тыс. кв.м. кв.м.  

(данные Госкомстата Республики Узбекистан)

 

 

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Республика Узбекистан,

8006

7100

7588

6765

6200

6072

6532

Темп прироста, %

х

-11,3

6,9

-10,8

-8,3

-2,0

+7,6

в  т.ч. Ташкент

414

257

327

304

242

235

250

Темп прироста, %

х

-37,9

+27,2

-7,0

-20,4

-2,9

+6,4

 

 

Показатель ввода жилья в расчете на одного жителя города Ташкента снизился с 0,2 кв.м. на одного жителя в 2000 году до 0,12 кв.м. на одного жителя в 2006 году, по республике, соответственно, с 3,2 до 2,4 кв.м. на одного жителя. Вопрос сокращения строительства жилья особенно актуален, т.к. на протяжении длительного периода средняя обеспеченность населения жильем у нас была ниже среднесоюзного уровня (в 1980 году этот показатель составлял по Узбекистану 10,3 кв.м./один житель при среднем по СССР 13,4 кв.м./один житель, в 1985 году соответственно 10,9 и 14,6 кв.м./один житель, в 1986 – 11,0 и 14,9 кв.м./один житель [7].

До 2003 года основными игроками на рынке девелопмента были строительно-инвестиционная компания «Gabus» и УзЖСБ (последний начал строить так называемые «банковские» дома с 1998 года). С 2003 года на строительном рынке появляются новые строительные компании (ООО «AL-SALAM», строительная компания «Aysel» (Yuksel), СП ООО «Bektemir temir-beton mahsulotlari», ООО «Karat Stroy», «Apeas» и другие). Масштабное строительство  элитного жилья с высоким ценовым уровнем автоматически подтягивало и цены на вторичном рынке. Возросли и затраты девелоперов при возведении жилья. 

В 2006 году был принят Закон Республики Узбекистан "Об ипотеке". Несмотря на то, что ипотека не получила широкого распространения, сама возможность получения ипотечного кредита потенциальными покупателями также стимулировала продавцов жилой недвижимости на повышение цен. Причем условия предоставления ипотеки в разных банках отличались. Так, максимальный размер ипотечного кредита, выдаваемого за счет собственных средств Узнацбанка, устанавливался в размере, кратном минимальной заработной платы, установленной действующим законодательством на момент регистрации заявления:  для строительства, реконструкции, приобретения жилого дома (квартиры в многоквартирном доме) в г. Ташкенте — не более 5000;
для строительства, реконструкции, приобретения жилого дома (квартиры в многоквартирном доме) в областях республики — не более 2500 [8].   Ипотека-банк выдавал кредиты до 2500-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством [9].   И если Узнацбанк  выдавал кредит на срок до 15 лет в зависимости от финансовых возможностей заемщика,  то Ипотека-банк  предоставлял ипотечный кредит населению на срок пользования до 10 лет с возможным льготным периодом до 6 месяцев.

Рост спроса на жилые и нежилые помещения со стороны инвесторов, в том числе и иностранных, в первую очередь из Казахстана и России. Именно тогда столбы были увешаны объявлениями типа: «Солидная иностранная (или российская)  компания приобретёт недвижимость», хотя в основном за ними скрывались частные инвесторы (спекулянты), зачастую действительно не резиденты Республики Узбекистан, желающие приобрести 4-8 квартир.  Но действительно, в  2006 году наблюдался небывалый интерес к Узбекистану со стороны зарубежных компаний и инвесторов (российских, казахстанских, турецких, южнокорейских, индийских, китайских и других). Как следствие, стали резко расти цены на аренду офисов, складов, торговых помещений и квартир (в среднем на 25 – 80 %% в зависимости от вида недвижимости). Скажу больше – ощущалась нехватка хороших предложений на рынке недвижимости. Объемы прямых иностранных инвестиций и кредитов в экономику Узбекистана увеличились в 2004 году в 1,53 раза по сравнению с уровнем прошлого года, а в 2005 году – в 1,48 раза.

 

К 2006 году прекращается массовая миграция жителей Республики Узбекистан за рубеж. С 2000 года началась вторая волна массовой внешней миграции: размер отрицательного сальдо миграции (разница между числом эмигрантов и числом иммигрантов) начал вновь расти, и достиг максимального (не считая 1993-1994 годов) значения в 2005 году  – 101,6 тыс. человек. В 2006 году этот показатель снизился на 35,8 % - до 65,2 тыс. человек, в 2007 году – до 63,1 тыс. человек, в 2008 году – до 46,1 тыс. человек.

 

Другой фактор повышения цен связан с тем, что цены на недвижимость в РФ (основная страна миграции граждан Узбекистана), других странах СНГ также стали расти.

В Москве значительный подъем цен начался с июля 2003 года, в других городах России – с опозданием на год. Другими словами, выезжающие, продав  свою недвижимость в Узбекистане, должны были  получить сумму, которая  хватила бы им для приобретения минимального жилья и обустройства в другой стране (программа переселения соотечественников, принятая российским правительством, не заработала и официально признана невыполненной).

Кроме того, если выезжающие первой волны миграции (1987 – 1994 годы) продавали все свое имущество или даже бросали его (так делали отдельные семьи турков-месхетинцев (к слову, с лета 1989 года  всего покинули Узбекистан более 60 тыс.  турков-месхетинцев [10]), то вторая волна миграции (2000 - 2005 годы) характеризовалась тем, что многие люди оставляли свои квартиры, сдавая их в аренду или консервируя их (так называемый «пробный выезд»). Количество жилья выставленного на продажу стало меньше числа выехавших домовладельцев.

 

Увеличение спроса на недвижимость возникло также в результате предоставления государством разрешения на прописку в Ташкенте для жителей регионов Приаралья, такие как Каракалпакстан, Хорезмская  и  Бухарская области (механизм облегченной прописки действовал 6 месяцев). В основном переселенцы скупали жилье на окраине города (жилье эконом-класса).

 

Нельзя не сказать и о психологических факторах. Помните афоризм: «Рынком правят страх и жадность». Прямо в точку. Именно эмоции управляют рынком. При растущем рынке – когда цены растут – множество людей (ранее даже и не думающих о рынке) пытаются оседлать волну роста. В головах новоявленных и профессиональных инвесторов начинаются прокручиваться суммы прибыли от проведения операций, в том числе и с недвижимостью. Вспоминается А.С. Пушкин:

 

Что слава? – Яркая заплата

На ветхом рубище плаща.

Нам нужно злата, злата, злата:

Копите злато до конца.

 

Ажиотаж подогревается и участниками рынка, которые желали купить квартиру или дом для себя. Такие люди, видя как с каждым днём уменьшается площадь или снижается качество жилья, которые они могут купить на отложенные деньги, начинают активно входить в рынок, скупая недвижимость, практически не торгуясь («Завтра будет дороже!»). И действительно средний размер скидок (дисконта) при купле-продажи жилья в это время не превышает 3%. Срабатывает «эффект толпы». Кстати, подобные явления происходят и на падающем рынке, только, с точностью наоборот. Эксперты считают, что изменения, происходящие на любом рынке в области ценообразования (коэффициент влияния), на 80% зависят от психологических факторов.

Именно совокупное влияние всех перечисленных факторов и привело к незначительному росту цен на недвижимость в Ташкенте, начавшемуся в 2004 – 2005 годах,  который сменился бумом на рынке жилья с начала  2006 года  до августа 2008 года.

 

(Продолжение следует См: Часть V )

 

 

 

 

                  Информационно-аналитический центр «Sion Research»

риэлторской организации ООО «Sion Group» 

   

                                                                                                                            (лицензия серия  RL 001  № 0018 

рег. номер  RR – 0018)


 

_____________________

[1]  Инвестиционная группа Avesta Investment Group (ООО),  Доклад  «Нефтегазовый сектор: Положение дел в отрасли и её структура», Ташкент, 25.01.2011.

[2]  «Remittances Data». World Bank, 2009.

[3]  Данные МВФ и аналитической записки  «Влияние денежных переводов на экономику Узбекистана». Центр экономических исследований. 2007.

[4]  Программа НТВ «Средний класс» от 26.11.2009 года (10.30 часов)

[5]  http://jahon.mfa.uz/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=7152

[6]  Данные ЦБ Республики Узбекистан и собств. авт.

[7]  Народное хозяйство СССР за 70 лет. Юбилейный статистический ежегодник.

[8]  http://new.nbu.com/retail/mortgage

[9]   http://www.ipotekabank.uz/services/individuals/mortgage/people1

[10]   http://dic.academic.ru/dic.nsf/enc_geo/5066/Узбекистан

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить



 

НАШИ КОНТАКТЫ


Агентство недвижимости ООО "Sion Group" - Недвижимость в Ташкенте и Узбекистане. Все виды риэлторских услуг, все операции с недвижимостью. - поиск, купля, продажа, аренда, оценка недвижимости.

 

Наш адрес :  г. Ташкент  проспект, Амира Темура, Ц-4, дом 1 

Тел.    (+99871) 200-37-57

E-mail  Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

 

 

Авторизация






Забыли пароль?
Ещё не зарегистрированы? Регистрация

Ваш регион

    Выберите ваш регион:
Горячие предложения

Продажа

Район:Юнусабадский
4-комн, 5-этаж 6-этажки
Цена:70000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 18-сот.
Цена:750000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
3-комн, 6-этаж 9-этажки
Цена:39000у.е.
Подробнее...
Все предложения

Аренда

Район:Мирзо-Улугбекский
2-комн, 0-сот.
Цена:250у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
4-комн, 0-сот.
Цена:12у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 7-сот.
Цена:2500у.е.в месяц
Подробнее...
Все предложения

Поиск недвижимости


       Книга отзывов
       Вопросы - ответы 

Уважаемые пользователи ниже представлены "Быстрые ссылки" для облегчения поиска недвижимости в Ташкенте.



Copyright © 2010-2012. Sion.uz - Агентство недвижимости "Sion Group" - все операции с недвижимостью Ташкента и Узбекистана.
Все права защищены
Полное или частичное воспроизведение, копирование, тиражирование, цитирование или иное использование информации с сайта «sion.uz» допускается только с указанием гиперссылки на www.sion.uz
Лицензия УзАПИ на интернет-СМИ № 0688

Продвижение и поддержка - web-студия Bfocus.ru