Тел: (+99871) 200-37-57 e-mail: info@sion.uz Недвижимость в Ташкенте "Sion Group" Лицензия : RL 001 RR 0018
  -   , ,  , ,  ,     200-37-57

Рынок недвижим. в цифрах

Народное мнение

Как Вы считаете, на сколько снизились цены на квартиры за 2015 год?

Оценка квартир

Введите площадь (м2):
Выберите район:


Подробнее об оценке
Недвижимость в новейшей истории Узбекистана и Ташкента. Часть VI.

 

20 июня 1990 года – 2-я сессия Верховного Совета Узбекистана 12-го созыва принимает Декларацию независимости Республики Узбекистан. Начинается новое время, причем и в буквальном смысле: 31 марта 1991 года в Узбекистане декретное время было переведено на время по часовому поясу.

31 августа 1991 года – внеочередная 6-я  сессия Верховного Совета 12-го созыва принимает  постановление    провозглашении государственной   независимости Республики Узбекистан" и Закон Республики   Узбекистан   "Об   основах   государственной независимости Республики Узбекистан".

Окончание.

 

Часть VI.

 

Сентябрь 2008 года  -  Апрель 2009 года:                                                                                                 

Мировой финансовый кризис или глобальный самообман.                                         

Первое «дно» на рынке жилой недвижимости Ташкента.

 

 

 

 krizis.jpg

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В первой половине части V мы рассмотрели, что основные макроэкономические показатели развития  Республики Узбекистан после кризиса 2008 года  оставались устойчивыми и даже имели тенденцию к росту.

Но почему тогда цены на недвижимость продемонстрировали такое значительное снижение: с августа 2008 года по апрель 2009 года средняя цена предложения на жилую недвижимость в Ташкенте снизилась на 32% (соответственно, с 794 до 540 долл./кв.м.) (график 5).

 

 

График 5.

Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости

в городе Ташкенте за сентябрь 2008  года – апрель 2009  года (долл./кв.м.)

 

Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости  в городе Ташкенте за сентябрь 2008  года – апрель 2009  года (долл./кв.м.)

 

 

Да, можно было бы всё списать на резкий скачок неформального курса доллара (указанный курс на конец 2009 года достиг 2020 сум/долл., что больше аналогичного показателя на конец 2008 года в 1,44 раза). Но при всей внешней эффектности это объяснение не выдерживает критики. Конечно, определенное экономическое влияние этот  фактор оказал – но в большей степени он отрицательно повлиял на психологию рынка, его эмоциональную дестабилизацию. Ведь недвижимость не картошка, не рубашка и  не чапан – на приобретение жилья люди копят годами и копят в основном не сумы. И с началом кризиса они – эти накопления – никуда не делись и не испарились. 

Можно было бы сказать, что уменьшилось поступление денежных средств из-за рубежа. И это будет правильно. Действительно объем переводов денег физическими лицами, например, из  России в Узбекистан  снизился  с  3 007 млн. долл. в 2008 году до 2 071 млн. долл. в 2009 году (или на 31,1 % - причем величина уменьшения примерно  совпадает с процентом падения цен на недвижимость).  Если в 2008 году объем денежных переводов из-за рубежа достигал 14,0% ВВП Узбекистана, то в 1 квартале 2009 года этот показатель снизился до 8,6%.

 

Если негативное влияние уменьшения денежных переводов трудовыми мигрантами на рынок недвижимости проявляется в основном опосредовано, то другой фактор имеет характер прямого воздействия.  Имеется в виду то влияние на ценообразование жилья в сторону снижения, которое оказало перенаправление или диверсификация денежных потоков населением республики между рынками недвижимости и автомобильным.

 

По данным Госкомстата Узбекистана в 2008 году было произведено 195 038 шт. легковых автомобилей. На внутреннем рынке было реализовано 80 тыс. шт. [1], то есть 115 тыс. машин (59% всего годового объема) экспортировалось (в основном в Россию – в 2008 году в РФ было отправлено 76,4 тыс. отечественных автомобилей  или около 39% годового объема). Подобное положение было и ранее. Так, в 2007 году из 171 809 автомашин, выпущенных заводом в Асаке,  на экспорт было отправлено 109 тыс. машин [2] или более 63% годового производства.

В условиях, когда существуют один отечественный автозавод GM-Uzbekistan  (монополист) и заградительные пошлины на ввоз автомобилей зарубежного производства

неизбежно возникает неудовлетворенный спрос населения в легковых автомобилях. Дефицит порождает возникновение всякого рода «серых» схем, появление «головных уборов», многотысячных списков покупателей в автосалонах и предпринимателей- спекулянтов  (помните, как на Сергелийском автобазаре новые «Нексии» продавали по 22 тыс. долл. за одну автомашину).

 

Кризис внес свои коррективы – вот уж действительно «не было бы счастья, да несчастье помогло». Экспорт автомашин GM-Uzbekistan в Россию в 2009 году сократился в 3 раза, до 25,47 тыс. штук [3]. В СМИ начали появляться победные заголовки: «GM Uzbekistan реализовало 160 тыс. машин во внутреннем рынке» [4], в 2 раза больше чем в 2008 году.

В 2010 году на отечественный рынок было направлено 143 тысяч легковых автомобилей [5] или  почти 66% годового объема.

 

Теперь займёмся арифметикой. 2009 год – продано на внутреннем рынке 160 тыс. легковых автомобилей. Средневзвешенная цена одного автомобиля – около 10,5 тыс. долл. [6]  Получаем общую сумму проданных автомобилей в республике в 2009 году (сумма розничного товарооборота легковых автомобилей) – 1 680 млн.долл. По данным Госкомстата Узбекистана удельный вес Ташкента в общем объеме республиканского розничного товарооборота непродовольственных товаров в 2009 году составлял 28,2%. Принимая во внимание, что некоторые ташкентцы покупали автомобили в салонах, находящихся в областях, или с автозавода, то эту цифру можно округлить до 30%.

Получаем, что в 2009 году ташкентцы при покупке машин заплатили 504 млн.долл. (сумма розничного товарооборота легковых автомобилей 1 680 млн.долл. х на 30%). То, что ход наших рассуждений правильный показывает тот факт, что за январь-октябрь 2010 года  из  40 126 «Нексий»  10 680 машин [7]  или почти 27% были проданы в Ташкенте     (в этот процент не вошли автомобили, направленные по разнарядке  дилерам в областях, но купленные ташкентцами). Кроме того, это удельный вес числа машин «Нексия» в натуральном  измерении.  Если рассматривать удельный вес в стоимостном выражении, то он также будет превышать показатель «Узавтосаноат», так как именно жители Ташкента приобретают большую часть автомобилей высокой ценовой категории (в Ташкенте наблюдается изменение структуры розничного товарооборота в сторону увеличения продаж автомашин  Lacetti,   Captiva  и  Epica).

Теперь из суммы розничного товарооборота легковых автомобилей, приобретенных ташкентцами, отнимем 10%  (ориентировочная доля проданных автомобилей по перечислению) и получаем объем наличных денежных средств, потраченных жителями Ташкента в 2009 году, на покупку легковых автомобилей – около 454 млн.долл.

 

Примерный суммарный годовой объем предложения рынка жилья (квартирный сектор)  в городе Ташкенте в 2009 году, оценен примерно в 550 млн.долл. Гипотетически  на сумму, которую ташкентцы потратили на приобретение машин, можно было бы скупить 83% всех квартир, выставленных на продажу в Ташкенте (без учета потенциального предложения). Но узнать реально объем оттока денежных средств, отложенных на покупку недвижимости, на авторынок невозможно. Можно лишь предположить, опираясь на данные обследования покупательского спроса населения, что этот коэффициент влияния колеблется около 0,5 (другими словами: примерно  50% падения цены с сентября 2008 года по апрель 2009 года связано с оттоком денежных средств, первоначально планировавшихся на покупку жилья, на авторынок).

 

Да это и понятно. Люди, не привыкшие к свободной реализации машин, буквально ошалели от радости и возбуждения. Автомобили улетали как горячие пирожки. Многие люди покупали по несколько машин (когда еще такая «халява» будет: две машины  в салоне сегодня – по цене одной на базаре  вчера), сдавали лишние в аренду или сами занимались частным извозом, продавали в рассрочку, ставили во дворе накрыв чехлом.

Была здесь и обычная житейская хитрость:

- Жилье нужно?

- Нужно.

- Цены на жилье падают?

- Падают.

- А машинки по госцене продаются?

- Продаются.

- Машинка нужна?

- Вообще-то нет - и так две есть. Хотя… А ну как свободную продажу машин закроют. Опять шапка-мапка будет…Опять очередь на ночь занимать… Опять, ака, илтимос… Эх-хе-хе…

- Хоп, так решим. Сейчас пару машинок купим, а через полгодика – ту квартиру, которую на прошлой неделе присмотрели – как раз её цена опустится на две машины. Будет у нас и квартира и машинки…  А если еще старые машинки в аренду сдадим… Дааа, у меня котелок варит что надо – не голова, а Дом Советов…

Кстати, это напомнило акцию, которую в январе 2010 года проводили в  жилом комплексе «Оазис»: «При покупке квартиры свыше 100 кв.м. NEXIA-2 в подарок!»

 

На снижение цен на квартиры оказало влияние и перенаправление денежных потоков внутри самого рынка недвижимости. Менталитет нашего народа заключается в том, что многие семьи хотят жить «на земле», в своём доме или коттедже с участком. Кризис дал возможность купить дом по цене квартиры или приобрести участок и построить дом самим. В отличие скажем от Москвы, у нас выделяли и выделяют  участки под индивидуальное жилищное строительство.

 

Нельзя не сказать и о психологическом продавливании  рынка недвижимости после начала кризиса. 

«Нам нечего бояться, кроме самого страха», - это изречение принадлежит Франклину Рузвельту  и сказано это было в далекие 30-е годы прошлого столетия в самый разгар Великой  депрессии.  Но страх на рынке недвижимости был, да еще какой.

Слом или манипулирование рынком – явление психологическое, так как участниками рынка являются люди, а не роботы. В стрессовых ситуациях (а кризис относится к таким ситуациям)  большинство людей поддается панике и влиянию различного рода слухов и домыслов, при этом их действия напоминают рефлекс («эффект толпы»). Представьте себе театр: кавалеры галантно ухаживают за дамами, зрители чинно смотрят спектакль или балет, но вот раздается крик: «Пожар!» И все люди, секунду назад  бывшие образцом воспитанности и благочестия, превращаются в стадо животных, сметающих всё на своём пути, чтобы вырваться из горящего здания. Более наглядный пример – это фильм «Титаник».

Нечто подобное происходило и с рынком недвижимости. Инвесторы, спекулянты и продавцы, испугавшись начавшегося обвала цен, выбросили на рынок все свои квартиры и дома. В октябре – ноябре 2008 года число объявлений о продаже возросло примерно в 1,2 – 1,3 раза. Но покупатели не торопились вкладываться в недвижимость – а ну как ещё цены опустятся. И их ожидания были не напрасны: хозяева продаваемого жилья не только снижали цену предложения, но и устроили настоящие гонки с величиной скидки (дисконта).

Например,  по данным  АЦ «Avesta Research» в  ноябре 2008 года некоторые сделки совершались со скидкой 20 - 30% от ранее объявленной цены. Согласно данным экспертного опроса, проведенного этим центром 1-17 декабря 2008 года среди маклеров города Ташкента,  в среднем на 50 продаваемых квартир приходился всего один покупатель. Многие потенциальные покупатели не хотят приобретать недвижимость, потому что уверены, что падение цен продолжится. При этом отмечалось, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на жилье упал более чем в три раза и продолжает падать [8]. Итак, продавцы снижают цены на недвижимость, надеясь продать её, а покупатели, в ожидании еще более соблазнительных цен, не приобретают её.  Круг замкнулся…

«Люди не находят ответов на сегодняшние вопросы, инвесторы морально истощены, и рынок на отметке, открученной на много лет назад, имеет психологический эффект», - сказал в эфире CNN управляющий директор консалтинговой Mayflower Advisors Ларри Глэйзер [9]. Кстати, ряд видных аналитиков так и говорили «что кризис у нас больше в голове».

Справедливости ради надо отметить, что и в этот период проходили сделки: тот, кому действительно было нужно жилье, и кто имел средства для его покупки - приобретали недвижимость. Ведь кризис дал прекрасный шанс многим улучшить свои жилищные условия: цены на недвижимость - упав в среднем на 30%% - открыли возможность для определенных слоев населения, ранее не способных купить квартиры или дома по ценам первой половины 2008 года,  приобрести их сейчас.

                    

В апреле 2009 года цены достигли своего дна – так думали многие (одни с разочарованием, другие – с надеждой). Но реальность оказалась куда более изобретательной: «Суха, мой друг, теория везде, а древо жизни пышно зеленеет!»[10]  Но это совсем другая история…

 

 

(Окончание).

 

 

 

Информационно-аналитический центр «Sion Research» 

                                                      риэлторской организации  «Sion Group»  

                                                    

(лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR – 0018)

 

 

____________________

[1] http://avtobozor.com/news/auto_uzb/news130

[2] «Вчера – мечта, сегодня – реальность». Журнал «Автомир»,  №23 (409) от 6 июня 2008 года.

[3] http://www.12.uz/ru/news/show/economy/3220/#

[4] http://avtobozor.com/news/auto_uzb/news130

[5] http://www.gazeta.uz/2010/12/31/gm/

[6]  В 2009 году было произведено: 90 650 автомобилей  Nexia (сокращение на 4,6% по сравнению с прошлым годом), 69 130   Matiz (сокращение на 1,4%), 23 633   Damas (сокращение на 3,6%), 19 400  Lacetti (рост в 14 раз), 1 100   Captiva (сокращение на 41,9%), 1 098   Epica (сокращение на 46,7%). Журнал  «Хумо», № 6, от 10 февраля 2010 года.

[7] http://www.gazeta.uz/2010/12/21/gm/

[8] http://www.gazeta.uz/2008/12/23/realty/

[9] http://rian.ru/crisis/20090304/163776559.html

[10] Гёте И.В. Фауст: Трагедия (перевод с нем. Н.А. Холодковского). СПб.; Азбука, 2000. Стр. 86.

 

 

 

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить



 

НАШИ КОНТАКТЫ


Агентство недвижимости ООО "Sion Group" - Недвижимость в Ташкенте и Узбекистане. Все виды риэлторских услуг, все операции с недвижимостью. - поиск, купля, продажа, аренда, оценка недвижимости.

 

Наш адрес :  г. Ташкент  проспект, Амира Темура, Ц-4, дом 1 

Тел.    (+99871) 200-37-57

E-mail  Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

 

 

Авторизация






Забыли пароль?
Ещё не зарегистрированы? Регистрация

Ваш регион

    Выберите ваш регион:
Горячие предложения

Продажа

Район:Юнусабадский
4-комн, 5-этаж 6-этажки
Цена:70000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 18-сот.
Цена:750000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
3-комн, 6-этаж 9-этажки
Цена:39000у.е.
Подробнее...
Все предложения

Аренда

Район:Мирзо-Улугбекский
2-комн, 0-сот.
Цена:250у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
4-комн, 0-сот.
Цена:12у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 7-сот.
Цена:2500у.е.в месяц
Подробнее...
Все предложения

Поиск недвижимости


       Книга отзывов
       Вопросы - ответы 

Уважаемые пользователи ниже представлены "Быстрые ссылки" для облегчения поиска недвижимости в Ташкенте.



Copyright © 2010-2012. Sion.uz - Агентство недвижимости "Sion Group" - все операции с недвижимостью Ташкента и Узбекистана.
Все права защищены
Полное или частичное воспроизведение, копирование, тиражирование, цитирование или иное использование информации с сайта «sion.uz» допускается только с указанием гиперссылки на www.sion.uz
Лицензия УзАПИ на интернет-СМИ № 0688

Продвижение и поддержка - web-студия Bfocus.ru