Тел: (+99871) 200-37-57 e-mail: info@sion.uz Недвижимость в Ташкенте "Sion Group" Лицензия : RL 001 RR 0018
  -   , ,  , ,  ,     200-37-57

Рынок недвижим. в цифрах

Народное мнение

Как Вы считаете, на сколько снизились цены на квартиры за 2015 год?

Оценка квартир

Введите площадь (м2):
Выберите район:


Подробнее об оценке
За что платят риэлторам? Вопросы рынка недвижимости.

За что платят риэлторам?

 

Многих людей интересует: из чего складывается плата за риэлторские услуги и насколько она соразмерна проведенной риэлторами работе.

 

Размер риэлторского вознаграждения является плавающей величиной в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, стоимости самого объекта, его ликвидности, требований заказчика, исторических предпосылок  и другими условиями. В среднем на столичном рынке жилья величина за риэлторские услуги составляет: при реализации жилья три процента от его продажной стоимости и пять-семь процентов - при продаже объектов коммерческой недвижимости.

За что платят риэлторам?

 

В Москве размер комиссионного вознаграждения колеблется от 3 до 10 процентов (в среднем около 5 процентов от продажной стоимости недвижимости). В США риэлторы берут  за свои услуги 6 процентов (по три процента с продавца и покупателя), в Еврозоне –  от 4 до 8 процентов.

Так из чего же складывается размер риэлтерского вознаграждения? За качество обслуживания? За профессионализм? За гарантию юридической чистоты сделки? Да, и за это тоже. Но главное при определении цены услуги – это ее себестоимость и норма дохода, позволяющего развиваться компании.

 

Для простоты рассмотрим наиболее часто встречающийся пример обычной сделки по продаже квартиры. Конечно, обычной для риэлторской организации – поскольку для клиента это совершенно особое событие в жизни: организация процедуры отчуждения квартиры.

 

Первым этапом работы риэлтора является предварительная или подготовительная работа по заключению договора на риэлторское обслуживание.

 

Она включает в себя просмотр квартиры и ее фотографирование, составление акта ее осмотра, изучение технического состояния квартиры и коммуникаций, знакомство с окрестностями с целью выявления объектов социальной и транспортной инфраструктуры.

 

На этом этапе идет предварительное согласование  продажной цены объекта с продавцом и изучение документов на квартиру, определение величины и вида предоплаты (аванс или задаток), величины рекламных расходов, их направление  и  соответствие сроку,  в течение которого собственник квартиры желает реализовать ее.

 

Кроме того, риэлтор встречается со всеми лицами, имеющими право на отчуждаемую квартиру,  и получает от них устное согласие на продажу квартиру по согласованной с собственником цене.

 

Риэлтор, после проведения первого этапа работ, приглашает собственника и других участников сделки, в офис компании для заключения договора на риэлторское обслуживание. Здесь им предоставляются для ознакомления лицензия на проведение риэлторских операций, квалификационные сертификаты риэлторов, а также полис гражданской ответственности.

 

Именно в этот момент определяется договорная  продажная стоимость квартиры, формы и размер предоплаты и оплаты за отчуждаемый объект, размер комиссии за продажу жилья и другие вопросы, которые находят отражение в заключаемом договоре.  

 

Договор со стороны продавца подписывается всеми лицами, которые участвовали в приватизации квартиры или имеющими право на проживание в ней (прописанные лица).

 

После заключения договора риэлтор начинает работу по организации непосредственной продажи квартиры.  Это уже второй этап работы. Для этого он работает с базой данных  по поиску потенциальных покупателей,  размещает  рекламу в интернете, газетах и других СМИ,  изучает все рекламные объявления на спрос подобного жилья.

 

Некоторые риэлторы прибегают к расклейке объявлений о продаже квартиры (хотя это попадает под действие ст. 161 Кодекса Республики Узбекистан об административной ответственности «Нарушение правил благоустройства городов и других населенных пунктов»).

 

 

Прием входящих телефонных звонков ведет либо сам риэлтор, либо координатор риэлторской организации (в зависимости от методов организации работы компании). Координатор проводит переговоры с потенциальными покупателями и, при достижении положительных результатов, организовывает показы продаваемого объекта.

 

При каждом показе в акте (листе) осмотра квартиры делается запись о дате, времени и результатах показа, которая заверяется подписями продавца и потенциального покупателя.

 

Бывают  случаи, когда интересы продавца полностью представляет риэлтор (согласно заключенного договора у него находятся все правоустанавливающие документы, ключи от квартиры и право самостоятельного проведения переговоров с покупателями об условиях проведения отчуждения квартиры).

 

Именно на этом этапе происходит окончательная корректировка цены реализуемого объекта недвижимости. Риэлтор сообщает продавцу о результатах просмотра квартиры и предлагаемым продавцами ценам, организовывает и проводит дополнительные встречи или переговоры участников предстоящей сделки купли-продажи.

 

 

При достижении компромисса и заключении соглашения о цене продаваемого объекта начинается третий этап работы – открытие сделки.

 

Риэлтор приглашает стороны в офис компании, где окончательно определяются сроки и размеры внесения предоплаты, ее форму (аванс или задаток – на нашем рынке преобладает второй), план и сроки действия участников сделки. В ходе переговоров уточняется сторона, которая будет нести расходы по сбору документов (справок) для оформления сделки и уплате пошлины.

 

Определяются сроки сбора и проверки документов на продаваемую квартиру, ее истории и необходимость прохождения дополнительных инстанций (органы по опеке, архивные организации, ЗАГС и другие) для получения разрешительных документов.

 

Заканчивается третий этап подписанием соглашения о задатке или авансовом платеже всеми сторонами предстоящей сделки.

 

 

Четвертый этап. Сбор документов и проверка юридической чистоты квартиры. На этом этапе риэлтор  собирает следующие документы необходимые для удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе:

 

1. Справка территориальных органов Госкомимущества Республики Узбекистан о лицах, участвовавших в приватизации квартиры;

2. Справка о прописанных лицах на момент продажи квартиры;

3. Справка ТЧСЖ об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных услуг;

4. Справка территориальных органов «Сувсоз» об отсутствии задолженности по оплате за пользование холодной водой;

5. Справка территориальных органов ПО «Таштеплоэнерго» об отсутствии задолженности по оплате за отопление жилого помещения и пользование горячей водой;

6. Справка территориальных органов городской телефонной связи об отсутствии задолженности по оплате за услуги ГТС;

7. Справка территориальных органов предприятия «Тошшахаргазтаъминот» об отсутствии задолженности по оплате за пользование природным газом;

8. Справка территориальных органов Узбекэнерго об отсутствии задолженности по оплате за электрическую энергию;

9. Справка территориальных органов  «Махсустранс» об отсутствии задолженности по оплате за вывоз бытового мусора;

10. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам и сборам;

11. Справка органов кадастровой  службы в нотариальную контору;

12. Справка ГлавАПУ о нахождении/не нахождении квартиры в зоне реконструкции (только для квартир, находящихся в одно-, двух- и трехэтажных  домах);

13.  Справка архива города Ташкента (если квартира была подарена, куплена или обменена и договор был зарегистрирован в частной нотариальной конторе);

14.  Справка архива города Ташкента (если собственник квартиры разведен/разведена).

 

Важная часть процесса – это проверка юридической чистоты документов. При необходимости (для уточнения или получения дополнительных сведений) риэлтор может провести опрос соседей, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка и т. д.

 

Кроме этого, риэлтор занимается установкой счетчиков (для получения справок): электронных – для электросети, механических – для учета расхода горячей и голодной воды, природного газа. Решает вопросы связанные с перепланировкой квартиры, выносом отопительных приборов на лоджию, задолженностью по коммунально-эксплуатационным расходам.

 

Бывают случаи, когда инспекторы находят и «левую» электропроводку в продаваемой квартире, и отсутствие пломбы на электросчетчике, и незаконные врезки в систему горячего или холодного водоснабжения.

 

И что делает риэлтор? Находит бригаду сварщиков и восстанавливает схему водоснабжения или отопления по проекту (это кроме уплаты штрафа).

 

И наконец, пятый этап – регистрация сделки купли-продажи квартиры в нотариальной конторе. Риэлтор сдает все документы для проверки нотариусу, договаривается с ним и со сторонами сделки о времени регистрации,  сроках проведения сделки и составе участников.

 

Риэлтор также согласовывает вопрос о сроках выписки прописанных лиц в отчуждаемой квартире, способах проверки достоверности средств оплаты и другие вопросы безопасности проведения сделки.

 

После проведения регистрации сделки у нотариуса риэлтор сдает необходимые документы в органы кадастровой службы, и после их государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником квартиры. Наступает момент юридического освобождения квартиры.

 

Затем риэлтор следит за сроком выписки прежних жильцов, оказывает им всестороннюю помощь в этом вопросе. После их выписки происходит фактическое освобождение квартиры.

 

На заключительной стадии производится и окончательный взаиморасчет участников сделки. Если все проведено правильно, риэлтор оформляет отчет о проделанной работе, сдает его в агентство вместе с актом выполненных работ и получает причитающееся комиссионное вознаграждение.

 

Таким образом, процесс продажи квартиры включает пять этапов, которые охватывают решение более 50 вопросов и задач. За время проведения одной сделки риэлтор осуществляет 11  видов работ, в которые вовлечено 12-20 человек и 6-12 объектов.

 

Следует учесть, что большая часть работы риэлтора не приносит результатов. На каждом из этапов работы (особенно на начальных) велика вероятность отказа заказчика от дальнейшей работы с риэлтором, изменение продавцом условий реализации объекта недвижимости, невыплата или неполная выплата комиссионного вознаграждения.

 

А если добавить сюда сильное и постоянное эмоциональное напряжение при работе с большим числом людей, частые стрессовые ситуации, передвижной характер работы, то становиться понятным, что труд риэлтора далеко не так легок, как может показаться со стороны.

 

Но вернемся к размеру риэлтерского вознаграждения. Расчеты и наши, и зарубежных специалистов показывают, что 3 процента – это минимальный размер комиссии, при котором возможно функционирование риэлторской организации («порог безубыточности»).

 

Имеется в виду нормальное функционирование, т.е. это достойное вознаграждение сотрудников, создание и укрепление материально-технической базы компании, аренда офисных помещений и транспорта, соответствующее рекламное обеспечение, затраты на обучение новых сотрудников, открытие филиалов, организация современной мобильной системы передачи данных и информации и многое другое.

 

Чтобы обучить нового сотрудника необходимо около 3 месяцев стажировки, в ходе которой он находится под опекой менеджера.

 

В это время стажер изучает основы гражданского и жилищного права, выезжает на осмотры объектов вместе с более опытными сотрудниками, осуществляет телефонный прозвон базы данных компании, участвует в сборе справок, но сам сделок не совершает.  

 

Если руководство компании видит, что работник перспективный, то оно может направить стажера на курсы подготовки риэлторов. И зачастую эти затраты   не оправдываются, но они необходимы.

 

На вышеуказанные 3 процента риэлторского вознаграждения очень сложно организовать такие необходимые подразделения компании, как собственная служба безопасности, транспортный, аналитический, юридический, рекламный и другие отделы, проводить PR-акции, создавать представительства в других регионах или приобрести собственное офисное помещение.

 

Поэтому когда говорят о больших комиссионных риэлторов (именно риэлторов, а не маклеров), необходимо задуматься  и о затратах, которые несет каждая риэлторская организация в ходе своей деятельности.

 

 

 

Информационно-аналитический центр «Sion Research»    

                                                 

     риэлторской организации  ООО «Sion Group»      

         

                                                                                              (лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR – 0018)

 

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить



 

НАШИ КОНТАКТЫ


Агентство недвижимости ООО "Sion Group" - Недвижимость в Ташкенте и Узбекистане. Все виды риэлторских услуг, все операции с недвижимостью. - поиск, купля, продажа, аренда, оценка недвижимости.

 

Наш адрес :  г. Ташкент  проспект, Амира Темура, Ц-4, дом 1 

Тел.    (+99871) 200-37-57

E-mail  Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

 

 

Авторизация






Забыли пароль?
Ещё не зарегистрированы? Регистрация

Ваш регион

    Выберите ваш регион:
Горячие предложения

Продажа

Район:Юнусабадский
4-комн, 5-этаж 6-этажки
Цена:70000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 18-сот.
Цена:750000у.е.
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
3-комн, 6-этаж 9-этажки
Цена:39000у.е.
Подробнее...
Все предложения

Аренда

Район:Мирзо-Улугбекский
2-комн, 0-сот.
Цена:250у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
4-комн, 0-сот.
Цена:12у.е.в месяц
Подробнее...
Район:Мирзо-Улугбекский
Дом, 10-комн, 7-сот.
Цена:2500у.е.в месяц
Подробнее...
Все предложения

Поиск недвижимости


       Книга отзывов
       Вопросы - ответы 

Уважаемые пользователи ниже представлены "Быстрые ссылки" для облегчения поиска недвижимости в Ташкенте.



Copyright © 2010-2012. Sion.uz - Агентство недвижимости "Sion Group" - все операции с недвижимостью Ташкента и Узбекистана.
Все права защищены
Полное или частичное воспроизведение, копирование, тиражирование, цитирование или иное использование информации с сайта «sion.uz» допускается только с указанием гиперссылки на www.sion.uz
Лицензия УзАПИ на интернет-СМИ № 0688

Продвижение и поддержка - web-студия Bfocus.ru