Допустим, что вы все-таки решили обратиться в риэлторское агентство. И перед вами возник вопрос: как выбрать риэлторскую организацию?

Прежде всего, развеем «миф» о том, что крупное и известное агентство лучше небольшого. Да, у крупной риэлторской организации и значительный штат сотрудников, и больше база спроса и предложений. Но если там главенствует принцип «клиент = источник дохода», если там стремятся навязать различного рода платные услуги, если вы чувствуете, что сотрудникам все равно: останетесь вы или уйдете, то вы явно попали не туда. И наоборот,  если вы очутились в небольшом, но уютном офисе с приветливыми сотрудниками, если вас внимательно выслушают и дадут необходимые советы и консультации, если вы почувствовали, что риэлтор дорожит вашим вниманием, то большая вероятность, что именно здесь постараются удовлетворить все ваши запросы. Но и это не главный критерий выбора оптимальной компании. Ведь клиента могут превосходно обслужить и внимательно выслушать,  а результата не будет. Или наоборот:  клиент может получить результат, но без красивого обслуживания.

Важный критерий выбора риэлторской организации - это профессиональное признание. Как правило, директора агентств недвижимости, а иногда и сами сотрудники, знают большинство компаний города Ташкента. И когда они дают хорошую рекомендацию какой-то риэлторской организации, то для клиента это знак, что с этими риэлторами можно работать.

Обратите внимание, присутствует ли риэлторская организация в информационном поле. Зайдите на веб-сайт компании. Посмотрите, как работает компания со средствами массовой информации, какой объем рекламы дается в газетах или на радио, размещает ли организация собственные статьи, обзоры или ведет ли постоянную рубрику в каком-либо издании. Отсутствие риэлторской организации в информационном поле – признак того, что у компании какие-то проблемы, и она дистанцируется от средств массовой информации.

Посетите офисы нескольких компаний и сравните их визуально. Если вы видите, что офис находится в приспособленном помещении, к нему удобно подъехать, развешены баннеры с контактными телефонами и адресами офисов, присутствует современная оргтехника, система организации работы устоявшаяся и каждый сотрудник занимается своим делом, постоянно раздаются телефонные звонки и вы чувствуете сплоченный коллектив – то возможно вы зашли по адресу. Наличие на стенах кабинетов лицензии риэлторской организации и полиса страхования гражданской ответственности, различных дипломов и сертификатов только подтверждают это. Особое внимание следует обратить на наличие у сотрудников сертификатов риэлтора. Конечно, наличие большого количества сертифицированных специалистов – это еще не гарантия высокого качества работы и оказания услуг. Но с другой стороны, это свидетельство того, что фирма придаёт немаловажное значение образовательному и профессиональному уровню сотрудников своей компании.

Если же вы заходите в помещение, которое с большим трудом можно назвать офисом, если оно находится в глубине квартала и давно нуждается в ремонте, если внешний вид сотрудников не внушает вам доверия – уходите, и не слушайте обещаний, что «наша фирма гарантирует продажу вашей квартиры за месяц по цене на 10-15 процентов выше той, которую сами назначите…» Также очень осторожно относитесь к компаниям, сотрудники которой заявляют, что продадут вашу недвижимость в течение конкретного срока (две недели, месяц, два месяца…) Если квартира или дом продаются по среднерыночным ценам, то указание конкретного срока их продажи говорит лишь об отсутствии квалификации или порядочности риэлтора. В таких случаях просто попросите включить в договор об оказании риэлторских услуг следующие пункты: «Исполнитель (Риэлторская организация) обязуется продать объект недвижимости, принадлежащий Заказчику (Продавцу), по установленной в договоре цене в течение N-го срока после заключения настоящего договора», и далее «В случае не выполнения указанного условия Исполнитель обязуется выплатить Заказчику штраф соразмерный величине риэлторского вознаграждения. Сумма риэлтерского вознаграждения в случае продажи Исполнителем объекта недвижимости определена настоящим договором». И все сразу встанет не свои места.

От внешнего вида офиса перейдем к набору услуг, которая оказывает риэлторская организация.  Поинтересуйтесь в офисе компании, что они могут вам предложить кроме собственных риэлторских услуг. Как правило, надежные компании имеют в штате консультантов, которые могут посоветовать клиенту пути решения имеющейся проблемы. Кроме того, у таких риэлторских организаций налажено партнерское сотрудничество с нотариусами, адвокатами, оценщиками, представителями эксплуатационных служб и других структур.

Поэтому основной критерий выбора компании – какие услуги получает клиент за свои деньги. Основной вопрос многих клиентов: «А за что с нас берут такие комиссионные?», при этом забывая, что качественные профессиональные услуги не могут стоить дешево. На практике было много случаев, когда риэлторы отказывались от сомнительных сделок или сделок с различными обременениями (несмотря на вознаграждение, значительно превышающее обычное), с тем чтобы не потерять главное – репутацию и доверие клиентов. Следует помнить, что риэлтор, предлагающий за  низкую цену оформить  сделку, скорее всего либо ничего не понимает в профессии риэлтора, либо безынициативный слабовольный индивид, готовый удовлетвориться «хоть чем-нибудь», при этом результат их работы будет одинаковым, а именно отрицательным.

Как же определить квалификацию сотрудников организации? Задайте несколько вопросов (можно по телефону).

Например,  таких:  

Осуществляет ли ваша  риэлторская организация -

·         консультации по оформлению сделок, вопросам дарения, наследования, прописки?

·         сбор и подготовку документов для совершения сделок?

·         экспертизу правоустанавливающих документов?

·         проверку комплектности документов и чистоты квартирной истории?

·         поэтапный контроль проведения сделки?

·         контроль выполнения условий договора?

·         проверку юридической чистоты сделки?

Если вы не получили вразумительного и четкого ответа – то это не ваша компания. Ведь наличие эскро–службы (службы сопровождения сделок) – важнейший и обязательный элемент организационной структуры любой уважающей себя риэлторской организации. Именно эта служба занимается выявлением различных ошибок и нестыковок в прошлом квартиры или дома, объектов коммерческой недвижимости. Именно эта служба, в случае невозможности их устранения или исправления, предупреждает клиента о возможных негативных последствиях потенциальной сделки.

В связи с тем, что закон «О риэлторской деятельности» вступил в силу совсем недавно, в Узбекистане еще не сформировались какие-либо профессиональные объединения риэлторов. Но в настоящее время руководителями ряда риэлторских организаций сформирована рабочая группа риэлторов (РГР), основной целью которой является создание Ассоциации риелторов Узбекистана. Поэтому не лишне будет поинтересоваться в офисе риэлторской организации – входит ли она в члены РГР. Ведь там собрались руководители тех риэлторских организаций, которые желают сделать наш рынок недвижимости цивилизованным и прозрачным, помочь в его становлении на качественно новом уровне и избавить его от различного рода  дельцов, которые дискредитируют понятие «риэлтора». Понятно, что имея такие масштабные цели, руководители, входящие в рабочую группу риэлторов Узбекистана, в первую очередь постараются избавиться от негативных явлений и недобросовестных работников в своих организациях.

Находясь в офисе компании, поинтересуйтесь численностью работников или количеством офисов. Большие цифры (свыше 40 человек или 5-6 и более офисов) должны вас насторожить: как было сказано выше, закон «О риэлторской деятельности» вступил в действие  недавно, и у риэлторских организаций  просто не было времени, чтобы набрать и обучить такое количество агентов. Следовательно, руководство таких организаций просто заключило договора гражданско-правового характера с бывшими маклерами, посадило их «на план» и не несет никакой ответственности за наступление каких-либо негативных последствий от их деятельности.

С отсутствием должной ответственности риэлторов связаны и попытки внедрения на рынке недвижимости системы франшизинга (соглашение, при котором производитель услуги, дает права на распространение на данной территории своих услуг  независимым участникам рынка в обмен на получение от них платежей - роялти). Хотя в нашем случае более уместен обобщенный термин «франчайзинг», поскольку франшиза – это право на франчайзинг, который предполагает, что крупная и успешная компания - франчайзер - предоставляет небольшим фирмам франчайзи - возможность работать под своей торговой маркой. В условиях становления и зарождения цивилизованных отношений на рынке недвижимости, когда только начинают формироваться новые правила и методы работы, когда параллельно функционирует обширный неформальный рынок маклеров, внедрение такой системы приведет к тому, что во фран-шизиат  (индивид, который покупает франшизу) или франчайзи попадут лица с психологией маклера. При этом руководство таких организаций физически не в состоянии проконтролировать качество проведенных сделок, что приведет к различным негативным последствиям и дискредитации имиджа риэлтора. Поэтому, если вы пришли в офис риэлторской организации с одним названием, а в договоре и на печати указывается другое, то это повод задуматься, стоит ли вести дальше дела с такой компанией или поинтересоваться условиями договора франчайзинга (несет ли франчайзер какую-либо ответственность за деятельность фран-шизиата или франчайзи).

Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что правильный выбор риэлторской организации не очень простая задача для клиента. Именно от выбора компании зависят и сроки покупки или продажи объекта недвижимости, и качественное проведение экспертизы документов, и грамотное сопровождение сделки, и отсутствие каких-либо неприятных «сюрпризов» в дальнейшем. Многие клиенты размещают свои заявки на покупку или предложения на продажу практически во все риэлторские организации. На первый взгляд это кажется рациональным , но только на первый…  Ведь этот и другие варианты размещается во многих базах данных риэлторских организаций, идет увеличение дублированной информации, что наглядно проявляется, например,  в появлении  объявлений о продаже одной и той же квартиры, но с разной ценой (ведь каждый риэлтор сам определяет величину возможной скидки при торге). Потенциальный покупатель, наблюдая такую картину, зачастую просто пропускает такое объявление – считая, что цену на эту квартиру уже накрутили риэлторы, маклера, посредники, и стремится найти объявление, которое дал непосредственно владелец квартиры.  В свою очередь, риэлторы также не в состояние качественно обработать входящую информацию из-за увеличения нагрузки.

Мировой опыт показывает, что наиболее рациональным методом организации риэлторской деятельности и рынка недвижимости в целом, является работа с клиентом  по эксклюзивным договорам. Это удобно как для клиента, так и для риэлтора.

Именно поэтому так важно упорядочить рынок недвижимости и привести его в цивилизованные рамки. В странах с развитой экономикой отлично и эффективно функционирует мультилистинговая система, которая базируется исключительно на эксклюзивных договорах. В настоящее время по инициативе Госкомимущества Республики Узбекистан разрабатываются и внедряются основы мультилистинговой системы  и в нашей стране.

Информационно-аналитический центр «Sion Research» 

                                                      риэлторской организации  ООО «Sion Group»

                                                     (лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR – 0018)