В январе 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости  города Ташкента составила   527  у.е./кв.м., что меньше соответствующего показателя декабря 2011 года (месяц к месяцу - м/м) на 0,8%. Уровень СЦП  в январе 2012 года превысил соответствующий показатель января 2011 года (год к году - г/г) на 3,9%  (по нашим прогнозам от 19.12.2011 года и 15.01.2012 года СЦП в январе 2012 года ожидалась на уровне 525 у.е./кв.м.)

СЦП жилой недвижимости города Ташкента за январь и декабрь 2011 года и январь  2012 года, у.е./кв.м.

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в январе 2012 года несколько повысилась: в январе 2012 года  этот показатель показал уровень 5-6%  (в декабре  2011 года этот показатель был на уровне около 3-4%, в июле 2011 года - около 7%) или средняя реальная цена продаж жилой недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в январе 2012 года примерно 498 у.е./кв.м.  (в декабре 2011 года этот индекс составлял 515 у.е./кв.м.)

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25%, в октябре-декабре 2010 года - 15%. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3%. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3% говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в  2006-2007 годах, когда  размер дисконта составлял меньше 1% или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.

Динамика СЦП жилья (квартирный сектор) города Ташкента

за январь 2011 - январь 2012 года,  у.е./кв.м.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в январе 2012 года составила 328 у.е./кв.м. (в декабре 2011 года было 330 у.е./кв.м.), в сегменте жилья высокой ценовой категории СЦП также наблюдалась коррекция уровня СЦП - до  996 у.е./кв.м. (в декабре 2011 года было 1011 у.е./кв.м.) Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса - ЭК)  в январе 2012 года составил  3,0 (в декабре 2011 года - 3,1).

Коэффициент расслоения СЦП жилья в городе Ташкенте 

за декабрь 2011 года и январь 2012 года

Как видно из приведенной таблицы, в настоящее время наблюдается опережающее снижение цен на квартиры высокой ценовой категории - 98,5% за январь 2012 года - по сравнению с уменьшением цен на жилье эконом-класса (99,4%). В предыдущие месяцы картина была прямо противоположная: СЦП в секторе ВЦК росла более высокими темпами, чем цены на жилье эконом-класса.

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в январе 2012 года,  составила  70 кв.м. против 71 кв.м. в декабре 2011 года, средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП  среднестатистической квартиры) -  около 36,9  тыс. у.е. (в декабре 2011 года было 37,7 тыс. у.е.)

Гистограмма распределения квартир, 

выставленных на продажу в январе 2012 года, по площади (в %%)

Почти 67% всех предложений на рынке недвижимости в январе 2012 года приходилось на квартиры площадью от 40 до 80 кв.м. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 кв.м. (22,6% всего рынка). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 кв.м. (18,1%), 50-59 кв.м. (14,8%) и 40-49 кв.м. (11,2%). Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце сохранялась некоторая активность продавцов  квартир повышенной площади (от 100 кв.м. и выше) - 18,8% всего рынка, что является свидетельством продолжающегося выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Квартиры площадью до 20 кв.м. (0,5% всего рынка) находятся в основном в бывших общежитиях, здания которых имеют, как правило, галерейную планировку. В  настоящее время квартиры приватизированы  частными лицами. На протяжении длительного времени наблюдается снижение спроса на такие квартиры из-за их низких потребительских и эксплуатационных качеств. В свою очередь это приводит к уменьшению уровня цен на подобные квартиры, а если быть точными, комнаты.  В настоящее время на рынке наблюдаются варианты комнат в общежитиях площадью от 10 кв.м. и ценами от 4 тыс. у.е.  Квартиры  площадью от 130 кв.м. и выше в январе 2012 года заняли довольно значительную долю рынка - около 2,7% - это квартиры, находящиеся в кирпичных, монолитно-кирпичных и панельных домах современной планировки, а также квартиры в домах спецплана.

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в январе 2012 года на уровне 10 кв.м., максимальная - 360 кв.м. (квартира с мансардой). Диапазон разброса площади жилья увеличился до 36 раз (в декабре 2011 года этот индикатор составлял 30 раз).

Распределение числа предложений на продажу квартир в зависимости от количества комнат характеризуется следующей диаграммой:

Подобное соотношение числа квартир, выставляемых на продажу, довольно устойчиво. Более 67% рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5 комнат и выше) крайне узок и составляет 2,8% общего числа предложений. Доля этого сектора в январе 2012 года  сократилась по сравнению с декабрем 2011 года  (тогда этот показатель был 3,3%).

Изменение СЦП квартир в зависимости от количества комнат в г. Ташкенте  

за  2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.

Учитывая, что цена квадратного метра однокомнатных квартир обычно выше СЦП других типов квартир (из-за их более высокой ликвидности), а многокомнатных за счет большей площади - при прочих равных условиях - минимальна, то в настоящее время на рынке происходит процесс выравнивание цен. При этом средняя цена кв.м. по трехкомнатным квартирам выше, чем по остальным категориям, за счет того, что в сектор трехкомнатных квартир попадает больше современного, отремонтированного или обставленного жилья.

График изменения СЦП квартир города Ташкента

за  2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м. 

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется  в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

Динамика СЦП жилья, 

расположенного  в кирпичных и панельных/монолитных домах г. Ташкента 

за 2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.

Однако, из приведенных данных видно, что коэффициент соответствия снижался летом 2011 года и в последнее время он стабилизировался на уровне 1,17. Это объясняется ускоренным ростом цен на жилье эконом-класса (большинство квартир в  панельных многоквартирных домах относятся именно к этому классу). В связи с этим, мы ожидали в ближайшее время более заметного роста цен на жилье, расположенного в кирпичных домах, для достижения соответствующего паритета уровня цен. В декабре 2011 года был зафиксирован ускоренный рост цен кв.м. жилья, расположенного в кирпичных домах, по сравнению с квартирами, находящимися в панельных домах (соответственно 101,4 и 100,8%%). В январе 2012 года, как наблюдалось и в кризисный период, цены на панельное жилье показали отрицательную динамику значительно хуже, чем снижение цен на квартиры в кирпичных домах (м/м - 98,8% панельное жилье против 99,8% кирпичного жилья). В результате  коэффициент соответствия повысился в январе 2012 года до 1,18.

Как видно из приведенной диаграммы в доле квартир, выставленных на продажу в январе 2012 года, больше половины 61,5% занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличился (в декабре 2011 года этот показатель составил 59,4% всего рынка). Уменьшение удельного веса реализуемых квартир, находящихся в кирпичных домах, несомненно сыграло свою роль в снижении СЦП в целом по столице. Специалисты нашего центра оценивают влияние этого фактора на уровень СЦП как 0,05 пункта: если бы  доля продаваемых квартир в панельных домах осталась на уровне декабря 2011 года, то снижение СЦП по городу составило бы не 0,8%, а 0,75%.

Диаграмма 

корреляции цены предложения квартир (у.е.) и их площади (кв.м.) 

на рынке недвижимости г.Ташкента в январе 2012 года

СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в январе 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем практически осталась без изменений - 571 у.е./кв.м. против 572 у.е./кв.м. в декабре 2011 года.

График изменения СЦП 

квартир кирпичного фонда города Ташкента за 2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.

В январе 2012 года снижение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось лишь в малоэтажных домах старой постройки - 99,1%. В монолитно-кирпичных домах произошло символическое снижение СЦП на 1 у.е./кв.м. или на 0,2%.  Цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах типовых и современных проектов, остались на уровне декабря 2011 года. СЦП квартир, находящихся в домах спецплана, даже продемонстрировали рост на 0,2%.

Изменение СЦП квартир в кирпичных домах 

в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за  2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.

Удельный вес квартир,

расположенных в кирпичных домах, в зависимости от типа дома

в городе Ташкенте за январь 2012 года, в %% (квартирный кирпичный фонд - 100%) 

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в январе 2011 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 1,2% и достигла 482 у.е./кв.м.  С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса  были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости.

В декабре 2011 года темпы роста СЦП квартир, находящихся в панельных и монолитных домах, заметно снизились по сравнению с предыдущими месяцами. В январе 2012 года динамика снижения СЦП квартир, расположенных в панельных и монолитных домах, фактически привела с снижению СЦП по городу Ташкенту в целом, так как снижение цен на жилье в кирпичных домах было крайне незначительным и это снижение вполне можно рассматривать как статистическую погрешность.

График изменения СЦП 

квартир панельного фонда и монолитных домов  города Ташкента 

за 2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.  

Цены сектора панельного и монолитного жилья г.Ташкента продемонстрировали в январе 2012 года синхронное снижение по всем типам недвижимости.

Изменение СЦП квартир в панельных и монолитных домах 

в зависимости от типа дома в городе Ташкенте за  2011 год и январь 2012 года, у.е./кв.м.

Наибольшее снижение наблюдалось СЦП квартир, расположенных в типовых 4- и 5-ти этажных панельных домах (на 1,9% по сравнению с уровнем декабря 2011 года)  и панельных домах современной планировки (соответственно 1,6%). На 0,6% произошло снижение цен предложения квадратного метра жилья в 9-этажных панельных домах и на 0,9% - в монолитных домах. Квартиры в 9-этажных панельных домах пользуются популярностью среди потенциальных покупателей, особенно это касается 2-комнатных квартир с отдельным входом и 3-комнатных квартир.

Удельный вес квартир, 

расположенных в панельных и монолитных домах, в зависимости от типа дома 

в городе Ташкенте за январь 2012 года, в %%

(квартирный панельный/монолитный фонд - 100%)

В период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило «вымывание» наиболее дешевых квартир  в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась - спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Как результат: в декабре 2011 года СЦП квартир, находящихся в типовых 9-этажных панельных домах, панельных домах современной постройки и в 4-/5-этажных зданиях превысили  уровень января 2011 года, соответственно, на 8,9;  8,1 и 6,1%. Наблюдается некоторое отставание в секторе жилья, расположенного в  монолитно-бетонных зданиях (здесь СЦП достигла значения января т.г. лишь в ноябре 2011 года).

Ряд аналитических центров и консалтинговых фирм при анализе цен используют зональное районирование города.  Специалисты  ИАЦ  «Sion   Research» считают разделение города Ташкента на условные зоны не совсем корректным, равно как и анализ  уровня  цен по административным районам. Статистика цен по зонам, а тем более по административным районам дает условно-усредненную цифру, не отражающую реальной картины, так как внутри зоны (района) существует значительный разброс цен на недвижимость, даже на ту, которая находится на небольшом удалении друг от друга.

Если говорить о целых районах города, то здесь СЦП не имеет никакой практической значимости, и может использоваться лишь для исследовательских целей. Ряд районов (Мирзо-Улугбекский, Юнусабадский, Хамзинский, Мирабадский, Яккасарайский) растянулись от центра города до Ташкентской кольцевой автодороги (некоторые выходят за ее границу). Участника рынка (покупателя, продавца, риэлтора) не интересует СЦП в  отдельно взятом районе или зоне - его интересует уровень цен на недвижимость и их динамика в определенном конкретном месте (желательно даже в точке) города.

Именно поэтому специалистами риэлторской организации «Sion Group» совместно с ведущими программистами  была создана электронная база  спроса и предложений, которая вобрала в себя всю информацию от риелторов и риэлторских организаций, работающих в сотрудничестве. Эта система работает интерактивно, в режиме реального времени, что обеспечивает оперативность и эффективность информации [1].

Впервые нашими специалистами было предложено и внедрено в практической деятельности прием и обработка предложений и ведение статистики цен на недвижимости в рамках сложившихся жилых массивов, микрорайонов, кварталов  и существующих ориентиров.  С одной стороны, такой анализ является весьма детальным и, с другой, может иметь важное прикладное значение. Приведенная ниже таблица демонстрирует динамику цен по отдельным массивам и ориентирам (всего в базе данных таких ориентиров (матриц) -  460),  которые выбраны по  поступлению наибольшего числа предложений с целью снижения вероятности случайной ошибки репрезентативности [2] .

Для наглядности ориентиры-матрицы укрупнены в одну мультиматрицу. Так, например, в мультиматрице «Чиланзар» содержатся матрицы:  Фархадский базар,  Грудная хирургия,  м. «Хамза», м. «Чиланзар», Узбекфильм,  Чапаната,  Волгоградская,  Домбрабад,  Чиланзар-1, Чиланзар-2, Чиланзар-3 и т.д. (ориентиры носят исторически сложившиеся названия места и понятны большинству жителей столицы, не говоря уже о риэлторах). Это особенно актуально в настоящее время, когда многие названия массивов и улиц переименованы. В настоящее время в Ташкенте 3 374 улицы. За годы независимости республики 1,5 тыс. объектов инфраструктуры получили новое название [3].

Изменение СЦП по отдельным жилым массивам города Ташкента

за январь, декабрь  2011 года и январь 2012 года,  у.е./кв.м.

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления) и данные собственной электронной базы предложений риэлторской организации ООО «Sion Group». Несмотря на стремление сотрудников ИАЦ «Sion Research» использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускаем наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре. В связи с этим,  риэлторская организация  ООО «Sion Group»  и  ИАЦ «Sion  Research»  не несут ответственности за  действия или бездействия участников рынка, равно как  за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

Информационно-аналитический центр «Sion Research»

риэлторской организации  «Sion Group» 

(лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR - 0018)

_________________________________________

[1]   Электронная база предложений риэлторской организации ООО «Sion» начала функционировать с 2008 года. Удобство, простота пользования, оперативность и результативность - всё это смогли оценить многие пользователи этой программы. В настоящее время число посетителей базы данных превышает 4 тыс. человек, постоянными пользователями (подписчиками) этой базы данных являются более 80 организаций и частных лиц, работающих в сфере недвижимости.  Время показало, что наличие объективных информационных данных об объектах недвижимости необходимо не только риелторам, но и всем остальным участникам этого рынка, тем, кто собирается обменять, купить или продать, сдать или арендовать  недвижимость. Следует отметить, что эта инициатива риэлторской организации ООО «Sion Group» значительно опередила время. Перспективы внедрение подобной системы в  Узбекистане только начинают обсуждаться под патронажем Госкомимущества республики. Электронная база данных ООО «Sion Group» запатентована и защищена авторскими правами. Более подробную информацию об этой  системе вы можете узнать на нашем сайте.

[2]  Репрезентативность (франц.  representatif - показательный)  - статистический термин, характеризующий соответствие характеристик, признаков или свойств, полученных в результате выборочного наблюдения, показателям, характеризующим всю совокупность.

[3]  Газета «Народное слово»  от 22.06.2011 года.