Многие могут подумать, а какие проблемы могут быть: пустил арендаторов, да и приходи каждый месяц за арендной платой. С полной ответственностью можем сказать, что «спокойная и беззаботная жизнь» арендодателя – это миф. У арендодателя существует масса рисков, начиная с вероятными жалобами соседей на шум из квартиры, несвоевременным внесением арендной платы или неплатежами, возможными вопросами  с налоговыми и правоприменительными органами и заканчивая проблемой физической сохранности недвижимости и имущества, находящегося в квартире.

Естественно, что собственнику жилья связываться с незнакомыми людьми в качестве нанимателей не всегда хочется, но дело приходится в большинстве случаев иметь именно с чужими людьми. Для нахождения арендаторов используется три варианта: самостоятельная сдача в наем, поиск с помощью риэлторов, риэлторской организации или маклеров и корпоративные (кооперационные) связи.

В первом случае арендодатель дает объявления в СМИ, включая электронные, расклеивает объявления на остановках и столбах. Очень часто в таких объявлениях собственник указывает что сдается «своя» квартира, что привлекает не только потенциальных арендаторов, но и посредников. И первый вариант поиска может видоизмениться во второй или они могут существовать параллельно.

Что дает поиск нанимателей через риэлторскую организацию? Конечно, это, прежде всего, экономия времени. Риэлторы, имея базу данных спроса на аренду, в кратчайшие сроки могут найти арендаторов. Кроме того, риэлторы могут избавить клиента от сбора необходимых документов для сдачи недвижимости аренду, сами сдадут документы нотариусу, договорятся о времени, когда собственник и другие лица, необходимые для заключения договора аренды, могут прибыть для подписания договора.

Согласно закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности», риэлторская организация может взять на себя доверительное управление вашей квартирой, то есть агентство принимает на обслуживание от собственника его квартиру в части подбора нанимателей, контроля за их проживанием в квартире и пользованием имуществом, стабильной оплатой найма, сохранности самой квартиры и находящегося в ней имущества собственника.

Третий вариант поиска – это когда между собственником жилья и какими-либо предприятиями или организациями с участием иностранного капитала, представительствами или общественными структурами налаживаются деловые связи по предоставлению в аренду квартиры иностранным специалистам. Такое партнерство может длиться продолжительное время, и оно распространяется, как правило, на тех собственников жилья, которые сдают несколько квартир, параметры которых удовлетворяют среднеевропейским стандартам и выше.

При нахождении арендатора необходимо заключить договор найма (аренды) с его обязательным нотариальным удостоверением.

В соответствии с законом Республики Узбекистан от 30 декабря 2011 года № ЗРУ-313 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан" были внесены изменения в части сдачи недвижимости в аренду. В частности, в Гражданский кодекс Республики Узбекистан были внесены следующие изменение и дополнения:

1) в статье 574:

дополнить частью третьей следующего содержания:

«Договор аренды здания или сооружения либо их части между гражданами должен быть нотариально удостоверен»…

2) статью 603 дополнить частью второй следующего содержания:

«Договор найма жилого помещения между гражданами должен быть нотариально удостоверен».

Были также внесены дополнения частью третьей в статью 86 Жилищного кодекса Республики Узбекистан, следующего содержания:

«Договор аренды жилого помещения между гражданами должен быть нотариально удостоверен».

В связи с введением новых положений в ряд законодательных актов были внесены изменения и в Кодекс Республики Узбекистан об административной ответственности. Так, в него дополнительно введена статья 159-1 «Отсутствие договора аренды (найма) здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения договора аренды (найма)» следующего содержания:

«Отсутствие договора аренды (найма) здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательного нотариального удостоверения договора аренды (найма) – влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Последнее положение вступило в силу с 1 февраля 2012 года.

Указанные изменения продолжают действие законодательных актов, принятых в последнее время по вопросам совершенствования функционирования рынка недвижимости, регулированию деятельности его участников и переводу их отношений на цивилизованный уровень.

По нашим оценкам, только 5-8%  арендодателей жилья в Ташкенте заключали договора найма и платили налог с дохода, получаемого от сдачи жилья в аренду. Необходимо отметить, что в подавляющем большинстве случаев наши рантье указывали в договорах аренды суммы, существенно отличающиеся от действительных размеров получаемой арендной платы.

В целях определения минимального налогооблагаемого дохода физических лиц, сдающих в аренду жилую недвижимость, постановлением Президента Республики Узбекистан от 30 декабря 2011 года № ПП-1675 "О прогнозе основных макроэкономических показателей и параметрах Государственного бюджета Республики Узбекистан на 2012 год" с 1 января 2012 года установлены следующие размеры арендной платы за 1 кв. метр в месяц для:

• города Ташкента – 3 000 сумов;
• города Нукуса и городов областного подчинения – 2 000 сумов;
• других населенных пунктов – 1 000 сумов.

Например, для собственника трехкомнатной квартиры типового проекта (общей площадью 75 кв. метров и расположенной в Ташкенте) размер минимального налогооблагаемого дохода физических лиц, сдающих в аренду жилую недвижимость, составит 225 тыс. сум в месяц.

Из них на уплату налога на доход пойдет 9% или чуть больше 20 тыс. сум в месяц (приложением № 11 вышеуказанного постановления Президента Республики Узбекистан определено, что доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду облагаются налогом на доходы физических лиц по минимальной ставке шкалы налогообложения - на 2012 год минимальная ставка налога установлена на уровне 9% - прим. авт.)

Конечно, это очень щадящие условия для арендодателей. Принятие ужесточающих мер административного характера к лицам, сдающим жилье без заключения договора аренды  с обязательным удостоверением его в нотариальной конторе (и, следовательно, не уплачивающих налоги с дохода от этого вида деятельности) в сочетании с низкими ставками минимальных арендной платы и налогообложения доходов,  должны привести к постепенному выводу рынка аренды жилой недвижимости из неформального в формальный сектор экономики.

Собственники жилья, сдаваемого в наем, должны осознать, что узаконивание отношений между  наймодателями и наймополучателями, не только избавить арендодателя от возникновения всякого рода организационно-бытовых вопросов (претензии со стороны соседей, ТЧСЖ или домкома, представителей правоприменительных или налоговых органов), но и позволит им официально оформить свои требования в арендатору, сроки    и размеры выплаты арендной платы, случаи и величину выплаты компенсации за нанесенный ущерб или повреждение арендуемого имущества, разделение уплаты коммунальных и эксплуатационных платежей и другое.

До настоящего времени многие нотариусы не могут дать точного ответа на вопрос: какие документы необходимы для сдачи квартиры в аренду. В одних нотариальных конторах договоры найма оформляют при наличии личного присутствия арендодателя и арендополучателя и документов, удостоверяющих их личности, в других – требуют полный перечень документов и справок, необходимых для оформления купли-продажи квартиры, в третьих – отказываются от удостоверения договоров найма, ссылаясь на отсутствие разъяснений от вышестоящей организации.

Однако, как следует из ответа заместителя начальника управления налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Республики Узбекистан Д.Султанова, размещенном в газете «Солиқ Инфо»: «Из содержания пункта 136 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами (регистрационный № 2090 от 30.03.2010 г.) вытекает, что для нотариального удостоверения, в том числе и договора найма жилого помещения между гражданами, необходимо представить следующие документы:

 - оригинал документа, подтверждающего имущественные права арендодателя на недвижимое имущество (после снятия копии оригинал возвращается);

 - оригинал справки территориального подразделения Госкомземгеодезкадастра и Свидетельства о государственной регистрации прав на здание, сооружение (после снятия копии оригинал возвращается);

 - справку о лицах, имеющих постоянную прописку, выданную органом самоуправления граждан или товариществом частных собственников жилья, либо выписку из домовой книги, а также согласие лиц, имеющих постоянную прописку;

 - согласие всех собственников (муж и жена) в случае, если недвижимое имущество является общей совместной собственностью (совместная собственность мужа и жены);

 -  в случае передачи в аренду приватизированного дома, квартиры или их частей – справку о лицах, давших согласие при приватизации, выданную территориальным управлением Госкомимущества, а также их согласие.

Также к вышеперечисленным документам собственник объекта недвижимости должен представить свой ИНН».

От себя добавим, что приказ министра юстиции Республики Узбекистан от 3 октября 2011 регистрационный  № 2090-4 «О внесении изменений и дополнений в приказ «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами» не вносит каких-либо изменений в содержание вышеуказанного пункта.

И в заключение приведем некоторые рекомендации собственникам, собирающимся сдавать свою жилую недвижимость в наем, по выбору арендатора.

Практика показывает, что наименее проблемные арендаторы - это семейные люди, средних лет, имеющие контракт на работу в компании. Возможность и готовность потенциального наймополучателя выплатить страховой депозит или произвести предоплату за несколько месяцев  – сильные аргументы в пользу выбора именно такого арендатора. Как правило, страховой депозит (сумма, которая может быть равна размеру арендной платы за месяц) дисциплинирует временных жильцов и стимулирует последних бережно относиться к имуществу собственника. В последнее время получение страхового депозита становится все более популярным среди арендодателей столицы. В случае если имущество к моменту выезда арендатора из квартиры уменьшило свои потребительские качества в пределах нормальной эксплуатационной убыли, страховой депозит возвращается арендатору полностью. В противном случае, депозит или его часть компенсирует собственнику ущерб нанесенный арендатором мебели, технике и другому имуществу собственника квартиры.

Важно составить подробнейшую опись всего имущества, которое арендодатель оставляет в пользование арендатору. Если арендатор делает вид, что такое недоверие его обижает или он отказывается подписать такую опись, то для собственника квартиры есть повод задуматься о причинах такого поведения.

Не стесняйтесь уточнить все нюансы временного проживания арендатора: сколько человек будет жить в квартире, какая из сторон и за что будет платить, нужны ли городской телефон или интернет, необходима ли регистрация и кто будет платить за оформление временной прописки, сроки внесения платы за аренду и последствия их нарушения, регулярность проверки эксплуатационно-технического состояния квартиры и имущества и другое. Все достигнутые договоренности постарайтесь отразить в заключаемом договоре аренды.  Помните, что договор найма, имеющийся у нотариуса, - это типовое соглашение, в которое вы имеете право вносить любые договоренности, достигнутые в ходе предварительного обсуждения условий аренды.

И последнее. Все действия по сдаче квартиры в аренду лучше совершать не самостоятельно, а при помощи профессионалов из риэлторских организаций. Риэлторы помогут значительно повысить ваши шансы по нахождению достойного арендатора и сохранению вашего имущества. И главное  -  услуги риэлторов в большинстве риэлторских организаций для сдающих квартиры  бесплатны.

Информационно-аналитический центр «Sion Research» 

 риэлторской организации  ООО «Sion Group»

                                                            (лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR – 0018)