С августа 2011 года ИАЦ «Sion Research» публикует прогнозы дальнейших изменений цен на рынке жилой недвижимости г.Ташкента с диапазоном около 6 месяцев. 

С конца 2011 года мы перешли на период прогнозирования в один год, с возможностью дальнейшей разработки прогнозов на среднесрочную перспективу.

Что ждет рынок жилья г.Ташкента в 2012 году? Наши специалисты неоднократно подчеркивали, что фундаментальных предпосылок для имевшего место падения цен на квартиры в 2008-2011 годах не было.  В мае 2011 года СЦП достигла отметки 460 долл,/кв.м., что ниже пиковых (максимальных) значений августа 2008 года на 42%. По нашим расчетам СЦП квартирного сектора из-за различного рода влияний мирового кризиса 2008 года могла снизиться примерно на треть от максимальных величин.

Даже в  условиях мирового финансового кризиса темпы роста валового внутреннего продукта Узбекистана продолжали оставаться высокими. По данным Госкомстата Республики Узбекистан в 2008 году темп прироста ВВП по сравнению с предыдущему году составил 9,0%, в 2009 - 8,1%, в 2010 - 8,5% и в 2011 году - 8,3% .

Это подтверждают и отчеты авторитетных международных организаций. В период со 2 по 15 ноября 2011 года в городе Ташкенте находилась миссия Международного Валютного Фонда под руководством заместителя начальника отдела Департамента стран Ближнего Востока и Центральной Азии г-жи Вероники Бакалу. В пресс-релизе миссии отмечено, что за последние 5 лет темпы роста в Узбекистане составили в среднем 8,5%, что выше среднего показателя роста в Центральной Азии. Профицит бюджета, наблюдаемый на протяжении ряда лет, высокий уровень официальных резервов, низкий государственный долг, стабильная банковская система и осмотрительное заимствование на международных финансовых рынках защитили страну от прямых последствий глобального кризиса.

Можно отметить и подготовленный экспертами HSBС доклад "Мир в 2050 году" в котором в категорию 26-ти  быстро развивающихся стран мира HSBС относит Китай, Индию, Филиппины, Малайзию, Бангладеш, Узбекистан, Казахстан, Туркмению, Перу, Эквадор, Египет и Иорданию.

Выше уже отмечалось, что в  2011 году рост ВВП Узбекистана составил 8,3%, в 2012 году значение этого важнейшего показателя развития экономики страны прогнозируется на уровне 8,2%.

Исходя из анализа макроэкономических показателей нашей республики ИАЦ «Sion Research» прогнозирует дальнейшее восстановление цен на жилую недвижимость в 2012 году. В декабре 2012 года СЦП на рынке квартир достигнет по нашим прогнозам 575 долл./кв.м., что превысит уровень декабря 2011 года на 44 долл./кв.м. или на 8,3%.

Ранее мы отмечали, что при анализе рынка всегда используются два метода анализа: фундаментальный и технический. Попробуем рассмотреть сложившееся положение на рынке недвижимости г. Ташкента с точки зрения технического анализа [1]. Возьмем период с апреля 2009 года - первого дна нашего рынка жилья (график 1).

                          График 1.

Динамика СЦП жилой недвижимости г.Ташкента

  за апрель 2009 года - декабрь 2011 года,  / долл./кв.м.

После мая-апреля 2009 года на рынке недвижимости г.Ташкента сформировалась фигура «Двойная вершина» (график 2). Она образовывается после восходящего движения цен на рынке. И является фигурой разворота или если вы видите на графике такую фигуру - ждите даун-тренда.

График 2.

Фигура «Двойная вершина» (сентябрь  2009 года - январь 2010 года)

На графике 2  вы можете видеть два «пика» или "вершины", которые сформировались после восходящего движения. Если провести линию через пики этой фигуры (темная пунктирная линия на графике), то можно заметить, что уровень второй вершины ниже уровня первой. Это сильный сигнал скорого разворота на рынке. Сам рынок сообщает нам, что силы покупателей заканчиваются. И действительно,  рынок пошел ко второму дну.

Вернемся к графику 1. На графике видно, что сейчас идет формирование  фигуры  «Перевернутые голова и плечи».  Это фигура «Голова и плечи», только на этот раз перевернутая. Впадина - это плечо, следующая впадина - еще ниже первой - голова, и третья впадина повыше -  это второе плечо. Фигура «Перевернутые голова  и плечи» образовывается после мощного движения рынка вниз (да уж куда более мощного - аж три дна нарисовались). Это также фигура разворота, которая сигнализирует о приближении на рынке ап-тренда.

На графике 3 видно как формируется данная фигура.         

График 3. 

Формирование фигуры «Перевернутые голова и плечи» 

на рынке недвижимости г.Ташкента в настоящее время

Дальше мы прогнозировали повышение цены (что и произошло) и в дальнейшем формирование еще одной впадины - второго плеча. Возникает вопрос - когда произойдет это локальное снижение цены на жилье. Если смотреть по временным зонам Фибоначчи, то это должно произойти примерно в январе 2012 года. То есть, в январе 2012 года специалисты нашего центра ожидали формирование второго плеча фигуры «Перевернутые голова и плечи».

Как определяются временные зоны Фибоначчи показано на графике 4. Временные зоны Фибоначчи - это ряд вертикальных линий с интер­валами Фибоначчи 0, 1, 1, 2, 3, 5, 8, 13, 21, 34 и т.д. Считается, что вблизи этих линий следует ожидать значительных ценовых изменений. В основу временных зон положен принцип Золотого сечения, который делит любой отрезок таким образом, что соотношение между его меньшей и большей частями будет равно отношению между большей частью и всем отрезком. Это отношение всегда равно 0,618 (пропорция фи).

Началом отсчета, как правило, берется какое-то значимое событие на рынке. Например, пик или впадина большой амплитуды. В нашем случае за точку отсчета возьмем первое «дно» на рынке недвижимости города Ташкента - это май 2009 года.

График 4.

График изменения СЦП жилой недвижимости города Ташкента (долл./кв.м.)и временные зоны Фибоначчи

На графике 4 видно, что временные зоны Фибоначчи (линии из точек) в апреле 2009 года показывали первое «дно» на рынке жилой недвижимости, а в мае, июне и августе 2009 года фиксировали фазы роста цен на недвижимость города Ташкента.  Линия, проведенная в зоне Фибоначчи в ноябре 2009 года, показывает впадину в фигуре «Двойная вершина», а линия декабря 2010 года характеризует точку начала резкого снижения уровня цен на недвижимость. Следующая временная зона Фибоначчи приходится на январь 2012 года - именно поэтому момент локального  снижения  цен (формирование второго плеча) на рынке жилья столицы прогнозировалось на это время. То есть, в январе 2012 года специалисты нашего центра ожидали  формирование второго плеча фигуры «Перевернутые голова и плечи». В январе 2012 года СЦП на жилую недвижимость в городе Ташкенте действительно снизились на  0,8% по сравнению с декабрем 2011 года  (до уровня 527 долл./кв.м.)

Для определения момента пробоя нам необходимо немного подождать развития ситуации на рынке недвижимости, так как линия  пробоя строится путем соединения нижних точек плеч (в настоящее время происходит формирование второго плеча). В дальнейшем мы обязательно проинформируем читателей об этом интересном моменте - именно по расположению линии пробоя можно сказать насколько увеличится цена в ближайшее время.

Для определения примерного роста или падения при анализе используются другие уровни Фибоначчи - уровни коррекции Фибоначчи. Уровни коррекции Фибоначчи проходят вблизи реальных уровней поддержки и сопротивления.  Для построения уровней коррекции проводим линию тренда между двумя экстремальными точками в нашем случае от пика цен на жилье в  августе  2008 года до минимального значения (впадины) уровня цен в мае 2011 года. Затем проводятся горизонтальные линии, пересекающих линию тренда на уровнях Фибоначчи 0,0%, 23,6%, 38,2%, 50,0%, 61,8%, 100,0%. Можно проводить и другие линии на уровнях 161,8%, 261,8%, 423,6% и так далее - все зависит от выбранного масштаба графика.

График 5.

График изменения СЦП жилой недвижимости города Ташкента (ед./кв.м.) и уровни коррекции Фибоначчи за январь 2007 года - январь 2012 года

После сильного подъема или спада цены часто возвращаются назад, корректируя значительную долю (а иногда и полностью) своего перво­начального движения. В ходе такого возвратного движения цены час­то встречают поддержку/сопротивление на уровнях коррекции Фибоначчи или вблизи них.

На графике 5 видно, что уровень коррекции 61,8% проходит как уровень поддержки в декабре 2007 года, когда наблюдалось локальное снижение цен на квартиры в Ташкенте (литера А). Кроме того, этот уровень показывает середину падения цен от пиковых значений в августе 2008 года до первого дна на рынке недвижимости в апреле 2009 года (на графике зеленая пунктирная линия). Уровень коррекции 50,0%  показывает середину падения цен от пиковых значений в августе 2008 года до третьего дна на рынке недвижимости в мае 2011 года (на графике зеленая сплошная линия). Уровень коррекции 38,2% показывает уровень сопротивления, к которому стремился растущий рынок жилья после первого дна в апреле-мае 2009 года (литера B).

На уровне коррекции 23,6% следует остановиться подробнее. Сила поддержки и сопротивления разных уровней  пивот определяется количеством отскоков цены от них. Чем больше цена касается уровня, а затем отскакивает, тем сильнее этот уровень для пробоя.  Пивотинг  (pivoting - англ.)  означает  достижение поддержки или сопротивления,  а затем разворот. Поэтому и название инструмента - "пивот". И уровень 23,6% - очень сильный уровень для пробоя: в мае 2007 года от этого уровня цены отскакивают и идут вверх  (литера С₁);  в апреле-мае 2009 года на этом уровне цены остановили свое падение  - первое дно рынка недвижимости (литера С₂);  в октябре 2010 года этот уровень, наоборот, сыграл роль сопротивления - цены немного не достигнув этого уровня, пошли вниз (литера С₃) и сформировали третье дно на рынке жилой недвижимости Ташкента.

К этому уровню стремятся цены и сейчас (литера С). Но замедление темпов роста цен в последние месяцы, а также формирующаяся фигура «Перевернутые голова и плечи» свидетельствует о том, что рынок должен консолидироваться. Именно поэтому, мы прогнозировали локальное снижение цен на рынке жилья. Временные зоны Фибоначчи показывают нам, что это снижение должно произойти в январе 2012 года.

На ценообразование на рынке жилой недвижимости большое влияние имеет изменение численности постоянного населения и показатели ввода жилой площади.

Согласно данным Госкомстата Республики Узбекистан численность постоянных жителей города Ташкента изменилась не значительно. Так, в 2011 году постоянное среднее число населения города Ташкента составило 2296,5 тыс. человек, что всего на 7,8% больше соответствующего показателя 1991 года. Большое влияние на ограничение миграции в столицу республики сыграло постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан от 27 февраля 1999 г. № 92  «Об упорядочении приобретения жилья иностранными гражданами и лицами без гражданства в Республике Узбекистан и въезда для постоянного проживания в г.Ташкенте».

Показатели изменения постоянного среднего числа населения по республике и отдельным  регионам приведены на графике  6.

График 6.

График изменения постоянного среднего числа населения по республике и отдельным  регионам (тыс. человек; данные Госкомстата Республики Узбекистан)

Как видно из приведенного графика, начиная с 2006 года, число постоянного населения города Ташкента начинает заметно увеличиваться. Это объясняется миграционными процессами, как внешними, так и внутренними.

Постоянное среднее число населения города Ташкента, млн. человек (по данным Госкомстата Республики Узбекистан)

*  – показатель не рассчитывается

На графике 7 показаны изменения прибывшей и ушедшей миграции в Республике Узбекистан и городе Ташкенте.

График 7.

График изменения показателей прибывшей и ушедшей миграции в Республике Узбекистан и городе Ташкенте за 1991-2011 года (чел.; по данным Госкомстата Республики Узбекистан).

График очень точно показывает стабилизацию иммиграционных процессов, как в столице, так и по республике в целом. С 2006 по 2011 годы среднегодовое число жителей Ташкента, выехавших из столицы, снизилось до 20 тыс. человек (для сравнения в 2000-2005 годы этот показатель составлял 34 тыс. человек, а в 1991-1995 годах достигал 66 тыс. человек). Следует отметить, что в отличие от первых лет независимости республики, в настоящее время желающие выехать из Ташкента совсем не торопятся продавать квартиры. Они или сдают их в аренду, либо оформляют доверенность на продажу по среднерыночным ценам. Именно снижение показателей ушедшей миграции явилось одним из драйверов начала бурного роста цен на жилье в Ташкенте в 2006 году.

Поэтому фактор сезонного выброса квартир на продажу уезжающими собственниками (как правило, весна-лето) в настоящее и последующее время будет оказывать все меньшее влияние на ценообразование на рынке жилой недвижимости.

В связи с эти особого внимания при прогнозе цен на жилье следует отнести на развитие жилищного строительства в столице. Но сначала рассмотрим, какое количество жилой площади вводится в республике на одного жителя.

График 8.

График ввода жилой площади на одного жителя Республики Узбекистан  за 1990-2011 годы, кв.м./на одного жителя   (данные Госкомимущества Республики Узбекистан)

Как можно заметить, в последние два года в республике вводится в эксплуатацию по 0,32 кв.м. на одного жителя республики.  Много это или мало? В мировой теории и практике принята норма ввода жилья на уровне 1 кв.м. на одного жителя в год. Только при таких темпах жилищного строительства возможно решение жилищного вопроса для граждан страны или улучшение условий проживания для нуждающихся людей.

Несколько хуже республиканского значения наблюдается показатель ввода жилья на одного жителя в столице республике. Начиная с 2004 года в Ташкенте вводится, из расчета на одного жителя, по 0,11-0,13 кв.м. жилья ежегодно. Для сравнения можно привести город Москву, где в 2011 году было введено на одного жителя 0,16 кв.м. жилья, Санкт-Петербург - соответственно 0,56 или Московскую область - 1 кв.м. жилья.

По данным Госкомстата Республики Узбекистан в январе-декабре 2011 года были  построены и сданы в эксплуатацию домов и квартир общей площадью 9236,7 тыс. кв.м. (104,5 процента к уровню января-декабря 2010г.), в том числе в сельской местности - 7051,6  тыс. кв.м. (105,4 процента). Т.е., в сельской местности было сдано в эксплуатацию 76,3% всего республиканского введенного жилого фонда. Во исполнение постановления Президента Республики Узбекистан от 3 августа 2009 года № ПП-1167 «О дополнительных мерах по расширению масштабов строительства жилья в сельской местности» в январе-декабре 2011 года в сельской местности построены и сданы в эксплуатацию по типовым проектам 7362  жилых дома площадью 1070,7 тыс.кв.м., освоено инвестиций на их строительство  558,4 млрд. сум, в том числе за счет кредитов «Кишлок курилиш банка»  - 345,0 млрд. сум, или 61,8% от их объема.

Таким образом, незначительный объем жилищного строительства в Ташкенте, рост постоянного населения столицы и уменьшение масштабов ушедшей миграции также способствуют повышению стоимости жилья.

Приводим график прогноза изменения цен на недвижимость в города Ташкенте до января 2013 года включительно (график 9). Данный прогноз отражает консенсус-прогноз специалистов информационно-аналитического центра (ИАЦ) «Sion Research» и не могут служить рекомендациями для совершения или не совершения каких-либо сделок на рынке недвижимости. В связи с этим риэлторская организация ООО «Sion Group» и ИАЦ «Sion  Research»  не несут ответственности за  действие или бездействие участников рынка, равно как и за наступление или не наступление каких-либо финансовых и иных последствий в результате таких действий или бездействий.                                                             

Исходя из анализа макроэкономических показателей нашей республики и сложившейся ситуации на рынке столичной недвижимости ИАЦ «Sion Research» прогнозирует дальнейшее восстановление цен на жилую недвижимость в 2012 году. В декабре 2012 года СЦП на рынке квартир достигнет по нашим прогнозам 575 долл./кв.м., что превысит уровень декабря 2011 года на 44 долл./кв.м. или на 8,3%.

График 9.

Прогноз  изменения СЦП жилой недвижимости в по данным технического анализа до января 2013 года  включительно  (анализ от 15.02.2012 года),  долл./кв.м.

На приведенном графике можно заметить, что наши прогнозные показатели остались на уровне прогноза, опубликованного 19 декабря 2011 года на нашем сайте http://www.sion.uz/content/view/1372/143/lang,russian/.

Не может не вызывать беспокойство отсутствие до настоящего времени «Положения о порядке постоянной прописки и учета по месту пребывания граждан Республики Узбекистан в городе Ташкенте и Ташкентской области», которое должно быть утверждено Кабинетом Министров Республики Узбекистан во исполнение закона Республики Узбекистан от 14 сентября 2011 г. № ЗРУ-296 «О перечне категорий лиц - граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте    и Ташкентской области». Напомним, что указанный закон вступил в действие 15 сентября 2011 года.

Более 5 месяцев как вступил в силу этот закон и для очень многих людей он имеет важнейшее значение. Это и оформление постоянной прописки  для собственников, ранее приобретших   жильё в городе Ташкенте и Ташкентской области,  и прекращение необходимости регулярных обращений в органы МВД республики по вопросу временной прописки для иногороднего(й)  супруга (супруги) на жилплощадь жены (мужа) в столичном регионе и решение многих других вопросов. Однако, до настоящего момента  этот закон на практике не действует. Правоприменительные органы на местах ссылаются на отсутствие инструкций или распоряжений по этим вопросам и продолжают работать по старинке.

Информационно-аналитический центр «Sion Research»

риэлторской организации  ООО «Sion Group»

(лицензия серия  RL 001  № 0018  рег. номер  RR - 0018)

_________________

 [1]  Технический анализ - метод прогнозирования будущего направления движения цен с помощью исследования графиков цены финансового инструмента. В данном случае таким финансовым инструментом выступает показатель средней цены предложения жилой недвижимости (СЦП), исчисленный в долл./кв.м.

Многие могут возразить: как можно рассматривать рынок недвижимости как биржевую торговлю? Ведь биржевой товар, перепродаваемый на организованных рынках,  должен обладать рядом свойств (массовый спрос, качественная однородность, взаимозаменяемость отдельных партий и так далее), а каждый объект недвижимости уникален.

Применяемая нами методика позволяет отсеивать «статистический шум» и выделять «ядро» рынка недвижимости с репрезентативными в настоящее время показателями. А расчет стоимости кв.метра максимально приближает этот показатель к единице любого биржевого товара. Возьмем, например, нефть. В мире добывается несколько десятков сортов нефти, но для удобства торговли выделены маркерные сорта (Brent и Light Sweet). Также и при анализе и прогнозе рынка недвижимости стоимость кв. метра выделенного «ядра» рынка недвижимости исполняет роль такого маркерного показателя. Конечно, он не претендует на роль абсолютного критерия истины: в нем также содержится определенная статистическая погрешность. Но для прогнозирования, где  важна именно дальнейшая динамика цен, а не абсолютные показатели, указанный маркерный показатель подходит наилучшим образом.