Наверное, редко встретишь человека, так или иначе не столкнувшегося с решением «квартирного вопроса». Например, приходится переезжать из одного района в другой, чтобы быть ближе к работе  или  школе, в которой будут учиться дети. Хочется улучшить свое жизненное пространство,  расширить его.  Разъехаться со свекровью или тещей. Причин может быть много и от необходимости решения этой проблемы никуда не уйти...

Практика показывает, что потенциального покупателя интересует в основном только состояние жилья и высота потолка. Просмотр длится в среднем около 5-10  минут. 

Первое впечатление, как известно, самое сильное. И если потенциальный покупатель увидит уютную, светлую и чистую квартиру - больше шансов, что он ее купит.

Прежде всего, обратите внимание на состояние своего подъезда.  Вымойте или подметите первый и свой этаж, уберитесь в кабине лифта. Постарайтесь стереть надписи, картинки  на стенах подъезда.

Следует позаботиться, чтобы, зайдя в подъезд, человеку, заинтересовавшемуся вашим объявлением, не пришлось в темноте гладить руками стены в поисках кнопки вызова лифта - вкрутите лампочку на своем и на первом этаже, если это необходимо. Две лампочки по 800 сум - не такие большие затраты, а вот произвести нужный эффект они смогут (после просмотра можно их опять выкрутить - до следующего раза). 

К приходу покупателя необходимо нейтрализовать неприятные запахи в лифте, на площадке, в общем коридоре.  Отсутствие надписей на стенах, сожженных подростками кнопок дверных звонков, чистые полы подействуют на покупателя крайне благоприятно.

Если время терпит и вам хочется подороже продать жилье, следует сделать, хоть какой-то ремонт. Необязательно покупать дорогие обои, главное - чтобы не было замасленных и оторванных обоев, потрескавшейся краски на трубах в ванной комнате. Будущий владелец выбирает стены, метры и расположение, а не ваши обои, напольное покрытие и плитку в ванной.

Обычно новые жильцы сразу же после покупки квартиры делают ремонт - именно поэтому многие продавцы уверены, что ремонта делать не надо. Надо! Нужно сделать косметический ремонт, подклеить обои или заменить их, устранить пятна и царапины на полу, установить самые дешевые плафоны освещения вместо электрошнура с лампочкой, заменить сломанные выключатели или розетки, подкрасить трубы и радиаторы, двери  и окна, отреставрировать ванну и унитаз. Вставить все лампы в осветительные приборы - наличие полноценного освещения создает чувство порядка и уюта в квартире.

И, конечно же, произвести генеральную уборку. Вымыть окна и зеркала, постирать шторы, убрать все разбросанные вещи, застелить постель, навести элементарный порядок на кухне и в ванной комнате. Старайтесь проводить уборку ежедневно - ведь покупатель может выразить желание посмотреть квартиру немедленно. Особенно тщательно проводите уборку помещений перед намеченным показом.

Постарайтесь избавиться от любых неприятных запахов в квартире. Для этого, прежде всего, проветрите помещение в течение 20-30 минут, а затем заварите кофе. Пользоваться искусственными ароматизаторами или освежителями воздуха не рекомендуем - у многих они вызывают чувство раздражения или аллергию. Кроме того, наличие сильного аромата в квартире может наоборот вызвать у покупателя чувство, что его пытаются обмануть.

Следующий немаловажный момент - старые вещи и мебель. Прежде всего, необходимо учесть, что все люди разные. Если у вас глаз не нарадуется на старую тумбочку в прихожей, вовсе не обязательно она произведет такое же впечатление на покупателя. Если вы собираетесь съезжать, скорее всего, и новую мебель будете покупать - так зачем держать до последнего старую? Без нее квартира будет смотреться просторнее, свободнее.

Наличие большого количества старой мебели (конечно, если это не антиквариат) - зрительно уменьшает площадь квартиры, а не придает ей уют, как думают некоторые собственники квартир. Поэтому перед продажей квартиры сделайте ревизию своего имущества и все, что вы храните по привычке или раздайте, или переместите на дачу либо в гараж. Поверьте, каждый потенциальный покупатель начинает представлять собственный интерьер в вашей квартире и в просторном помещении ему легче мысленно расставлять свои предметы мебели.

Хотя облик жилого помещения играет первостепенную роль, важно и то, как вы сами будете выглядеть и вести себя. Не стоит встречать людей в халате, спортивном костюме с надписью «СССР» и вытянутыми коленками, в шортах. Ухоженный вид, аккуратная прическа, чисто выбритый подбородок, приятный запах скажут гораздо больше, чем ваша пламенная речь о том, какая эта замечательная квартира и как вам больно расставаться с ней, ибо в ней проведены самые лучшие годы вашей жизни.

Не стоит и переходить в другую крайность, когда продавец заставляет посетителей снять уличную обувь и надеть хозяйские тапочки. Не каждый человек сможет спокойно и без чувства брезгливости надеть чужие тапочки. У многих это вызывает далеко не самые лучшие ассоциации на подсознательном уровне. Даже если на улице грязь и слякоть не ставьте покупателей в неловкое положение - просто постелите перед входом влажную половую тряпку и попросите гостей хорошо вытереть обувь. Если у вас в квартире отличный наборный паркет, и вы боитесь его поцарапать или во всех комнатах расстелены новые ковры, то лучше приобрести для организации просмотра больничные бахилы. Такие случаи встречались на практике, и посетители адекватно воспринимали просьбу хозяев надеть бахилы.

Кроме того, рекомендуем выпроводить на время показа квартиры  домашних животных (как бы их вы не любили). А вот установка декоративного аквариума только приветствуется.

И вот свершилось! Появился покупатель, который высказался в пользу покупки вашей квартиры. Договорились о дате оформления предварительного соглашения. И вот здесь многие продавцы допускают типичную ошибку. Они выключают телефон или говорят звонящим людям, что квартира продана, перестают давать рекламу о продаже квартиры, и даже не предполагают,  что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта.

Продавец ждет два-три дня, неделю - и у него появляется чувство тревоги и беспокойства. Начинаются звонки покупателю. Последний уверяет продавца, что все в порядке и что сейчас просто идет сбор денежных средств (завтра вернут долг, через три дня привезут деньги за проданную машину, через неделю получит расчет за поставленный товар - вариантов множество). И примерно через месяц покупатель заявляет продавцу, что нашел другую квартиру и уже оформил ее на себя.

Поэтому, во-первых, продавец не должен прекращать поиск покупателя своей квартиры до момента полного расчета за нее и нотариального удостоверения договора купли-продажи, а, во-вторых, после достижения договоренности продавец должен ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить его квартиру.

Допустим, вы договорились, что покупатель дает какую-то сумму денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как правильно провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение.

Статья 311 Гражданского кодекса Республики Узбекистан гласит: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного частью второй настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».

Статьей 312 Гражданского кодекса Республики Узбекистан определены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ... задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное».

Основное отличие задатка от аванса - это ответственность сторон. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции.

С юридической точки зрения это означает невыполнение обязательств  продавца и за неисполнение договора «сторона, получившая задаток, ... обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка». Если покупатель отказался от покупки квартиры, то задаток  «остается у другой стороны», то есть у продавца.

Аванс же - это денежная сумма, предоставляемая одной договаривающейся стороной другой в счет будущих платежей за выполнение работ, оказание услуг или передачу имущества. При надлежащем исполнении договорных обязательств аванс засчитывается в счет платежа.

При неисполнении обязательств - подлежит возврату. Таким образом, аванс не подразумевает какой-либо материальной ответственности, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.  При невыполнении обязательств сторона, получившая аванс, просто возвращает его другой стороне, даже если обязательства были не исполнены по вине последней. В отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств.

Именно поэтому все договоренности о купле-продаже квартир заключаются в форме соглашения о задатке, которое предусматривает большую ответственность сторон за нарушение условий достигнутых соглашений. Не лишне будет напомнить, что в соглашении размер задатка должен быть указан только в национальной денежной единице - сум.

После того как составлено соглашение о задатке и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагаются обязанности собрать полный комплект документов для дальнейшего его представления в нотариальную контору. 

Это означает, что продавцам необходимо пройти  по всем инстанциям и получить  нужные справки. Это довольно сложная задача. После того как все документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.

Для удостоверения  договора купли-продажи нотариусом продавец должен собрать следующие документы:

1. Справка территориальных органов Госкомимущества Республики Узбекистан о лицах, участвовавших в приватизации квартиры;

2.  Справка о прописанных лицах на момент продажи квартиры;

3.  Справка ТЧСЖ об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных услуг;

4. Справка территориальных органов «Сувсоз» об отсутствии задолженности по оплате за пользование холодной водой;

5. Справка территориальных органов ПО «Таштеплоэнерго» об отсутствии задолженности по оплате за отопление жилого помещения и пользование горячей водой;

6.  Справка территориальных органов городской телефонной связи об отсутствии задолженности по оплате за услуги ГТС;

7. Справка территориальных органов предприятия «Тошшахаргазтаъминот» об отсутствии задолженности по оплате за пользование природным газом;

8. Справка территориальных органов Узбекэнерго об отсутствии задолженности по оплате за электрическую энергию;

9.  Справка территориальных органов  «Махсустранс» об отсутствии задолженности по оплате за вывоз бытового мусора;

10. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам и сборам;

11.  Справка органов кадастровой  службы в нотариальную контору;

12.  Справка ГлавАПУ о нахождении/не нахождении квартиры в зоне реконструкции (только для квартир, находящихся в одно-, двух- и трехэтажных  домах);

13.  Справка архива города Ташкента (если квартира была подарена, куплена или обменена и договор был зарегистрирован в частной нотариальной конторе);

14.  Справка архива города Ташкента (если собственник квартиры разведен/разведена);

15.  Справка налоговой инспекции об ИНН продавца и покупателя.

Проверка наличия запрета на отчуждение имущества продавца проверяется нотариусом в день совершения сделки купли-продажи.

Допустим, все документы собраны и идет удостоверение сделки купли-продажи. Необходимо отразить в договоре сроки выписки всех прописанных лиц в продаваемой квартире (как правило, в течение одного месяца). Это срок юридического освобождения квартиры. Но есть и срок физического освобождения квартиры. Зачастую последний основан на устной договоренности сторон - им определяется время, в течение которого будет вывезена вся мебель, бытовая техника и утварь прежних собственников жилья.

Таковы основные этапы продажи квартиры самостоятельно. Невозможно в одной статье отразить все нюансы и вопросы, возникающие на каждой стадии подготовки и проведения сделки купли-продажи.

Поэтому советуем, при возникновении каких-либо вопросов обращаться к специалистам риэлторских организаций (в ряде компаний консультационные услуги оказываются бесплатно).

Информационно-аналитический центр «Sion Research» 

 риэлторской организации  ООО «Sion Group»  www.sion.uz 

                                                               (лицензия серия  RL 001  №0018  рег. номерRR - 0018)