|
 Наверное, редко встретишь человека, так
или иначе не столкнувшегося с решением «квартирного вопроса». Например,
приходится переезжать из одного района в другой, чтобы быть ближе к работе или
школе, в которой будут учиться дети. Хочется улучшить свое жизненное
пространство, расширить его. Разъехаться со свекровью или тещей. Причин
может быть много и от необходимости решения этой проблемы никуда не уйти...
Практика
показывает, что потенциального покупателя интересует в основном только
состояние жилья и высота потолка. Просмотр длится в среднем около 5-10 минут.
Первое
впечатление, как известно, самое сильное. И если потенциальный покупатель
увидит уютную, светлую и чистую квартиру - больше шансов, что он ее купит.
Прежде
всего, обратите внимание на состояние своего подъезда. Вымойте или подметите первый и свой этаж,
уберитесь в кабине лифта. Постарайтесь стереть надписи, картинки на стенах подъезда.
Следует позаботиться,
чтобы, зайдя в подъезд, человеку, заинтересовавшемуся вашим объявлением, не
пришлось в темноте гладить руками стены в поисках кнопки вызова лифта -
вкрутите лампочку на своем и на первом этаже, если это необходимо. Две лампочки
по 800 сум - не такие большие затраты, а вот произвести нужный эффект они
смогут (после просмотра можно их опять выкрутить - до следующего раза).
К
приходу покупателя необходимо нейтрализовать неприятные запахи в лифте, на
площадке, в общем коридоре. Отсутствие
надписей на стенах, сожженных подростками кнопок дверных звонков, чистые полы
подействуют на покупателя крайне благоприятно.
Если
время терпит и вам хочется подороже продать жилье, следует сделать, хоть
какой-то ремонт. Необязательно покупать дорогие обои, главное - чтобы не было
замасленных и оторванных обоев, потрескавшейся краски на трубах в ванной
комнате. Будущий владелец выбирает стены, метры и расположение, а не ваши обои,
напольное покрытие и плитку в ванной.
Обычно
новые жильцы сразу же после покупки квартиры делают ремонт - именно поэтому
многие продавцы уверены, что ремонта делать не надо. Надо! Нужно сделать
косметический ремонт, подклеить обои или заменить их, устранить пятна и
царапины на полу, установить самые дешевые плафоны освещения вместо
электрошнура с лампочкой, заменить сломанные выключатели или розетки, подкрасить
трубы и радиаторы, двери и окна,
отреставрировать ванну и унитаз. Вставить все лампы в осветительные приборы -
наличие полноценного освещения создает чувство порядка и уюта в квартире.
И,
конечно же, произвести генеральную уборку. Вымыть окна и зеркала, постирать
шторы, убрать все разбросанные вещи, застелить постель, навести элементарный
порядок на кухне и в ванной комнате. Старайтесь проводить уборку ежедневно -
ведь покупатель может выразить желание посмотреть квартиру немедленно. Особенно
тщательно проводите уборку помещений перед намеченным показом.
Постарайтесь
избавиться от любых неприятных запахов в квартире. Для этого, прежде всего,
проветрите помещение в течение 20-30 минут, а затем заварите кофе. Пользоваться
искусственными ароматизаторами или освежителями воздуха не рекомендуем - у
многих они вызывают чувство раздражения или аллергию. Кроме того, наличие
сильного аромата в квартире может наоборот вызвать у покупателя чувство, что
его пытаются обмануть.
Следующий
немаловажный момент - старые вещи и мебель. Прежде всего, необходимо учесть,
что все люди разные. Если у вас глаз не нарадуется на старую тумбочку в
прихожей, вовсе не обязательно она произведет такое же впечатление на
покупателя. Если вы собираетесь съезжать, скорее всего, и новую мебель будете
покупать - так зачем держать до последнего старую? Без нее квартира будет
смотреться просторнее, свободнее.
Наличие
большого количества старой мебели (конечно, если это не антиквариат) - зрительно
уменьшает площадь квартиры, а не придает ей уют, как думают некоторые
собственники квартир. Поэтому перед продажей квартиры сделайте ревизию своего
имущества и все, что вы храните по привычке или раздайте, или переместите на
дачу либо в гараж. Поверьте, каждый потенциальный покупатель начинает
представлять собственный интерьер в вашей квартире и в просторном помещении ему
легче мысленно расставлять свои предметы мебели.
Хотя
облик жилого помещения играет первостепенную роль, важно и то, как вы сами
будете выглядеть и вести себя. Не стоит встречать людей в халате, спортивном
костюме с надписью «СССР» и вытянутыми коленками, в шортах. Ухоженный вид, аккуратная
прическа, чисто выбритый подбородок, приятный запах скажут гораздо больше, чем
ваша пламенная речь о том, какая эта замечательная квартира и как вам больно
расставаться с ней, ибо в ней проведены самые лучшие годы вашей жизни.
Не
стоит и переходить в другую крайность, когда продавец заставляет посетителей
снять уличную обувь и надеть хозяйские тапочки. Не каждый человек сможет
спокойно и без чувства брезгливости надеть чужие тапочки. У многих это вызывает далеко не самые лучшие
ассоциации на подсознательном уровне. Даже если на улице грязь и слякоть не
ставьте покупателей в неловкое положение - просто постелите перед входом
влажную половую тряпку и попросите гостей хорошо вытереть обувь. Если у вас в
квартире отличный наборный паркет, и вы боитесь его поцарапать или во всех
комнатах расстелены новые ковры, то лучше приобрести для организации просмотра больничные
бахилы. Такие случаи встречались на практике, и посетители адекватно
воспринимали просьбу хозяев надеть бахилы.
Кроме
того, рекомендуем выпроводить на время показа квартиры домашних животных (как бы их вы не любили). А
вот установка декоративного аквариума только приветствуется.
И
вот свершилось! Появился покупатель, который высказался в пользу покупки вашей
квартиры. Договорились о дате оформления предварительного соглашения. И вот
здесь многие продавцы допускают типичную ошибку. Они выключают телефон или
говорят звонящим людям, что квартира продана, перестают давать рекламу о
продаже квартиры, и даже не предполагают,
что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта.
Продавец
ждет два-три дня, неделю - и у него появляется чувство тревоги и беспокойства.
Начинаются звонки покупателю. Последний уверяет продавца, что все в порядке и
что сейчас просто идет сбор денежных средств (завтра вернут долг, через три дня
привезут деньги за проданную машину, через неделю получит расчет за поставленный
товар - вариантов множество). И примерно через месяц покупатель заявляет
продавцу, что нашел другую квартиру и уже оформил ее на себя.
Поэтому,
во-первых, продавец не должен прекращать поиск покупателя своей квартиры до
момента полного расчета за нее и нотариального удостоверения договора
купли-продажи, а, во-вторых, после достижения договоренности продавец должен
ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить его
квартиру.
Допустим, вы договорились, что покупатель дает
какую-то сумму денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как правильно
провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло
проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и
авансовое соглашение.
Статья 311 Гражданского кодекса Республики
Узбекистан гласит: «Задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон, в доказательство заключения
договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о
задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет
причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности,
вследствие несоблюдения правила, установленного частью второй
настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса,
если не доказано иное».
Статьей
312 Гражданского кодекса Республики Узбекистан определены последствия прекращения и неисполнения
обязательства, обеспеченного задатком: «При прекращении обязательства до
начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности
исполнения ... задаток должен быть
возвращен. Если за неисполнение
договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за
неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы
задатка, если в договоре не предусмотрено иное».
Основное отличие задатка от аванса - это ответственность сторон. Если вы, как продавец
квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение
договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю,
может повлечь определенные санкции.
С юридической точки зрения это означает
невыполнение обязательств продавца и за неисполнение договора «сторона, получившая задаток, ...
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка». Если покупатель
отказался от покупки квартиры, то задаток
«остается у другой стороны», то есть у продавца.
Аванс же - это денежная сумма, предоставляемая одной
договаривающейся стороной другой в счет будущих платежей за выполнение работ,
оказание услуг или передачу имущества. При надлежащем исполнении договорных
обязательств аванс засчитывается в счет платежа.
При неисполнении обязательств
- подлежит возврату. Таким образом, аванс не подразумевает какой-либо
материальной ответственности, как со стороны продавца, так и со стороны
покупателя. При невыполнении
обязательств сторона, получившая аванс, просто возвращает его другой стороне,
даже если обязательства были не исполнены по вине последней. В отличие от
задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств.
Именно поэтому все договоренности о купле-продаже квартир
заключаются в форме соглашения о задатке, которое предусматривает большую
ответственность сторон за нарушение условий достигнутых соглашений. Не лишне
будет напомнить, что в соглашении размер задатка должен быть указан только в
национальной денежной единице - сум.
После
того как составлено соглашение о задатке и принята предоплата за квартиру,
начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагаются обязанности
собрать полный комплект документов для дальнейшего его представления в
нотариальную контору.
Это означает, что
продавцам необходимо пройти по всем
инстанциям и получить нужные справки.
Это довольно сложная задача. После того как все документы будут собраны, нужно
обязательно их сверить на предмет соответствия фамилий, адресов, дат, подписей
и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей.
Для
удостоверения договора купли-продажи
нотариусом продавец должен собрать следующие документы:
1.
Справка территориальных органов Госкомимущества Республики Узбекистан о лицах,
участвовавших в приватизации квартиры;
2.
Справка о прописанных лицах на момент
продажи квартиры;
3.
Справка ТЧСЖ об отсутствии задолженности
по оплате эксплуатационных услуг;
4.
Справка территориальных органов «Сувсоз» об отсутствии задолженности по оплате
за пользование холодной водой;
5.
Справка территориальных органов ПО «Таштеплоэнерго» об отсутствии задолженности
по оплате за отопление жилого помещения и пользование горячей водой;
6.
Справка территориальных органов
городской телефонной связи об отсутствии задолженности по оплате за услуги ГТС;
7.
Справка территориальных органов предприятия «Тошшахаргазтаъминот» об отсутствии
задолженности по оплате за пользование природным газом;
8.
Справка территориальных органов Узбекэнерго об отсутствии задолженности по
оплате за электрическую энергию;
9.
Справка территориальных органов «Махсустранс» об отсутствии задолженности по
оплате за вывоз бытового мусора;
10.
Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам и сборам;
11.
Справка органов кадастровой службы в нотариальную контору;
12.
Справка ГлавАПУ о нахождении/не
нахождении квартиры в зоне реконструкции (только для квартир, находящихся в
одно-, двух- и трехэтажных домах);
13. Справка архива города Ташкента (если квартира
была подарена, куплена или обменена и договор был зарегистрирован в частной
нотариальной конторе);
14. Справка архива города Ташкента (если
собственник квартиры разведен/разведена);
15. Справка налоговой инспекции об ИНН продавца и
покупателя.
Проверка
наличия запрета на отчуждение имущества продавца проверяется нотариусом в день
совершения сделки купли-продажи.
Допустим,
все документы собраны и идет удостоверение сделки купли-продажи. Необходимо
отразить в договоре сроки выписки всех прописанных лиц в продаваемой квартире
(как правило, в течение одного месяца). Это срок юридического освобождения
квартиры. Но есть и срок физического освобождения квартиры. Зачастую последний
основан на устной договоренности сторон - им определяется время, в течение
которого будет вывезена вся мебель, бытовая техника и утварь прежних собственников
жилья.
Таковы
основные этапы продажи квартиры самостоятельно. Невозможно в одной статье
отразить все нюансы и вопросы, возникающие на каждой стадии подготовки и
проведения сделки купли-продажи.
Поэтому
советуем, при возникновении каких-либо вопросов обращаться к специалистам
риэлторских организаций (в ряде компаний консультационные услуги оказываются бесплатно).
Информационно-аналитический центр «Sion Research»
риэлторской организации ООО «Sion Group» www.sion.uz
(лицензия серия RL 001 №0018 рег. номерRR - 0018)
|
